不動産とは、土地とその定着物のことをいいます。このうち、土地とは，一定範囲の地面に，その空中と地中とを包含させたもののことをいいます。
土地とは
民法 第８６条
第１項 土地及びその定着物は、不動産とする。
第２項 不動産以外の物は、すべて動産とする。
不動産とは，土地及びその定着物のことをいいます（民法８６条１項）。不動産以外の物は，すべて動産となります。
説明するまでもないかもしれませんが，土地とは，一定範囲の地面に，その空中と地中とを包含させたもののことをいいます。
地面は，海で隔てられない限り，基本的にはつながっています。不動産としての土地とは，そのような地面全体をいうのではなく，人為的に区分された一定範囲の地面を指します。
また，通常はあまり意識されませんが，土地を利用する場合には，当然，地面の上の部分＝空中も利用しています。また，地面の下の部分＝地中も利用する場合があるでしょう。
もっとも，極端にいえば，空中は宇宙まで入れると無限にありますし，地中も地球の中心までとなると相当の深さです。
しかし，そのように考えるのは，あまりにいきすぎです。そのため，土地に含まれる空中や地中は，その土地の利用に必要な限度の社会通念の範囲内であると解されています。
例えば，ある土地の１０メートル上の空中に電線を通すという場合，その電線を通すことが，土地の所有権を侵害することにならないか，あるいは，ある土地の数１００メートル地中に地下鉄が走らせる場合に，その地下鉄工事が土地の所有権を侵害することにならないか，というような形で，空中・地中が土地に含まれるのかどうかが問題となることがあります。
土地の個数
前記のとおり，地面はつながっています。これを物理的に区分することはできません。そのため，土地は，地番を付して登記簿に記載するという形で，人為的に区分されています。
この人為的に区分された土地が，基本的に１個の土地ということになります。１筆，２筆・・・と数えられていますので，１筆の土地が１個の不動産ということになります。
登記上１筆の土地を，事実上区分けして利用していたとしても，土地（不動産）としては１個です。
逆に，登記簿上複数の土地の上に１個の建物を建てた場合など，登記簿上数筆の土地を，事実上１個の土地として利用していたとしても，土地（不動産）としては１個にならず，やはり複数の不動産であるということになります。
１筆の土地を，複数の土地に分けるためには，分筆をしなければなりません。分筆をして，複数の土地として登記簿に記載される必要があります。
ただし，分筆前であっても，１筆の土地の一部を売却したり，時効によって取得することは可能であると解されています。ただし，それを第三者に対抗するためには，その後に分筆登記をする必要はあります。
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