賃貸借契約を解除するには，信頼関係破壊の理論によって，「信頼関係の破壊（背信行為）と認めるに足りない特段の事情」が必要です。
信頼関係破壊の理論（背信行為論）とは
賃貸借契約が解除されれば，賃貸借契約はそれ以降は無かったことになります。つまり，賃貸借契約は終了します。
賃貸人と賃借人との間の合意によって解除（解約）することは自由です。
しかし，賃貸人が，賃借人の債務不履行または賃借物件の無断転貸・無断賃借権譲渡を理由として賃貸借契約を法定解除することは，簡単ではありません。
賃貸借契約のような当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約においては，信頼関係破壊の理論（背信行為論）が適用されるからです。
信頼関係破壊の理論（背信行為論）とは，当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約については，単に法律で定められている要件を満たしただけは解除はできず，当事者間の信頼関係を破壊したといえるほどの契約違反がなければ解除ができないという法理論です。
最高裁判所の判例でも信頼関係破壊の理論は採用されています。判例によれば，「信頼関係の破壊（背信行為）と認めるに足りない特段の事情」がある場合には，賃貸借契約を法定解除ができないとされています。
人的信頼関係の考慮の必要性
信頼関係破壊の法理（背信行為論）の判断基準は，「信頼関係の破壊（背信行為）と認めるに足りない特段の事情」があるか否かです。
非常に抽象的な基準であるため，その判断のためにどのような要素を考慮しなければならないのかということが問題となってきます。
この点について第一に問題となるのは，背信性の判断において，人的信頼の侵害があるかどうかを判断すべきか，それとも，人的信頼の侵害は考慮せずに賃貸人の経済的な利益の侵害があるかどうかだけ判断すべきかという点です。
たしかに，人的信頼の侵害の有無を考慮すると，主観的な要素が入り込んでしまうという懸念はあります。
しかし，「信頼関係」破壊の理論というくらいですから，その信頼関係の中に人的な要素がまったく含まれないと考えるのは難しいでしょう。
そのため，信頼関係が破壊されているかどうかの判断には，義理人情のようなものは排除されるとしても，やはり一定の人的信頼関係が侵害されたかどうかという要素も考慮しなければならないでしょう。
つまり，人的信頼関係も含めて，賃借人が賃貸借契約の継続を期待できないような行為をしたのかどうかを，具体的な事情に応じて総合的に判断する必要があるということです。
信頼関係破壊の理論（背信行為論）の判断要素
信頼関係が破壊されているかどうかは，前記のとおり，人的信頼関係も含めて各種の具体的な事情を総合的に考慮して判断するほかありません。
たとえば，以下のような要素を考慮する必要があるでしょう。
- 賃貸借の目的物（借地か借家か等）
- 賃貸借の使用目的（居住用か事業用か等）
- 賃貸人・賃借人・転借人等利害関係人の人間関係（家族関係か他人か等）
- 賃借物の利用状況（現状のままか変更されたか等）
- 賃貸人の被る不利益の有無・程度
- 賃貸借解除に至った経緯
もちろん，考慮すべき事情はこれだけに限られるわけではありません。個別の事情によっては，さらに考慮しなければならない事情もあるでしょう。
また，解除原因が，無断転貸・無断譲渡なのか，家賃等賃料の不払いなのか，用法義務違反なのか，などによっても，考慮すべき要素は変わってきます。
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