この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。
任意売却とは，競売のように強制的にではなく，債務者が自分の意思で自分の財産を売却することです。
不動産を任意売却することによって債務整理をする場合，競売よりも高額で売却できるなどのメリットもありますが，債務整理に不利益をもたらす可能性もあります。メリット・デメリットをよく考えて任意売却をする必要があります。
不動産の任意売却とは
借金などの債務を支払えなくなった場合，財産を差し押さえられてしまうことがあります。
不動産を差し押さえられた場合，その不動産は競売（一般的には「きょうばい」と言われますが，正式に言うと「けいばい」です。）にかけられて売却され，その売却代金が債権者に配当されます。
また，不動産に債権を担保するための抵当権が設定されている場合も同様に，その担保されている債権の支払いを滞ってしまうと，その担保となっている不動産は競売にかけられて売却されます。
例えば，住宅ローンを組む場合，住宅ローンによって購入された不動産に住宅ローンを担保するための抵当権が設定されるのが通常です。
この場合，住宅ローンを滞納すると，住宅ローン会社によって抵当権が実行され，その不動産は競売にかけられて売却されます。そして，その売却代金は住宅ローン会社に優先的に弁済されます。
競売は、裁判所の手続です。裁判手続によって債務者の財産を強制的に売却し、その売却代金を債権者に弁済または配当するのが競売手続です。
これに対し「任意売却」と呼ばれる売却方法があります。
任意売却とは，文字どおり任意に不動産等の財産を売却すること，つまりは，競売のように強制的にではなく，債務者が自分の意思で自分の財産を売却することです。
任意売却は，債務整理の一環として行われることもあります。具体的に言うと、任意売却によって得た金銭を債権者に支払って借金の整理をします。
任意売却のメリット
競売と任意売却を比較した場合，任意売却にはいくつかのメリットがあります。
競売よりも高額で売却できる
1つは，金額面のメリットです。競売の場合よりも任意売却の場合の方がより高額で売却できることが多いです。
より高額で売却できれば，それだけ債権者に対する弁済に多くを充てられることになりますから，債務者にとっても債権者にとってもメリットがあります。
競売よりも早期売却が見込める
また，早期解決が図れるメリットもあります。
競売は裁判手続ですから，法定の手続に従って進められていきます。そのため，競売が申し立てられてから売却に至るまでに半年以上かかるのが当たり前です。
これに対して任意売却は裁判手続ではありません。裁判外で財産を売却するだけのことですから，買い手さえ見つかれば，早期に売却にまで至ることができます。
早期に問題を解決することができれば，当然，債務者にとっても債権者にとってもメリットが大きいといえます。
競売よりも費用がかからない
さらに，競売の場合には裁判費用がかかります。任意売却には裁判費用はかかりません（不動産業者の仲介手数料はかかります。）。
債権者からすれば，裁判費用をかけずに債権回収を図ることができるので，その点もメリットがあるといえるでしょう。
上記のようなメリットがあるため、債権者は、競売よりも任意売却を希望してくるのが通常です。もちろん、高額で売却できるなど債務者にとってもメリットがあります。
不動産の任意売却による債務整理の注意点
前記のとおり，任意売却にはいくつかのメリットがあります。特に不動産のような高額の財産を売却すれば，多くの借金や債務をいっぺんに整理できる可能性がありますから，債務整理の方法として有効な場合があるでしょう。
もっとも，不動産を任意売却して債務整理を行う場合には注意しなければならないこともあります。
特に住宅ローンがある場合です。住宅ローンの負担が大きい場合に、任意売却をして不動産の住宅ローンを完済または減額するのはよくある方法です。
しかし，任意売却をしても，住宅ローンを完済できないこともあります。せっかく住宅を売却したにもかかわらず、多額の住宅ローンが残ってしまっては、債務整理できないおそれがあります。
実際、悪質な任意売却業者から「任意売却をすれば住宅ローンの残額があっても，住宅ローン会社は月1万円くらいの分割払いにしてくれる」と言われて不動産を任意売却したものの，月1万円どころか残額の一括請求を受けてしまい自己破産せざるを得なくなったケースもあります。
任意売却をした後に自己破産をすると，破産管財人によってその任意売却価格が適正であったかどうかの調査が行われ，それが適正と言えない場合には，否認権行使や不当な財産処分としての免責不許可事由などの問題が生じてしまうおそれがあります。
事前に不動産を任意売却したことによって、自己破産さえ難しくなり、債務整理にかえって大きなデメリットを背負ってしまうことになりかねないのです。
不動産の任意売却を債務整理に利用する場合には慎重な判断を
そもそも，いかに任意売却したからといって，債務が当然に無くなったり，月々の支払額を減額してもらえる保証など何もありません。任意売却業者が任意売却後の債務残高について責任をもって整理してくれることもありません。
したがって，不動産を任意売却して債務整理をする場合には，その任意売却によって債務の全額を支払いきれるかどうかを検討すべきです。
もし任意売却をしても債務残高が残る場合には，その債務残高を支払っていけるだけの収入等があるのかどうかを吟味すべきであり，安易に任意売却に踏み切るべきではありません。
そして，全体を見渡して，債務整理のために，本当に任意売却をするのが適切なのかどうかを判断するためには，法的な知識が必要です。不動産業者にその知識はありません。
したがって、任意売却を含めて債務整理をしようと考えているのであれば、任意売却の不動産業者でなく、弁護士や司法書士など法律の専門家に相談をすべきでしょう。
