不動産とは？土地と建物などの土地の定着物の法律上の取扱いを解説

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

不動産とは

民法 第86条

• 第1項　土地及びその定着物は、不動産とする。
• 第2項　不動産以外の物は、すべて動産とする。

民法における「物」は、動産と不動産に分けられます。このうち「不動産」とは、土地およびその定着物のことをいいます（民法86条1項）。

不動産に対比される概念として「動産」があります。不動産以外の物は，すべて動産として扱われます。

不動産は、住居や事業施設など生活や事業の基盤となる上、高額な財産です。そのため、法律上，不動産と動産は取扱いがまったく異なるので，不動産と動産の区別が重要となる場面もあります。

土地とは

代表的な不動産は、「土地」でしょう。

法的に言うと、土地とは、一定範囲の地面に、その空中と地中とを包含させた物のことをいいます。ただし、空中・地中といっても，その範囲は合理的な範囲に限られます。

この土地の個数は、土地登記簿の表題部上の分界線によって定められます。つまり、登記における区分がそのまま土地の個数の基準となるのです。

この土地の個数は、1筆、2筆・・・のように「筆」という単位で数えられます。

土地の定着物とは

前記のとおり、「土地の定着物」も不動産として扱われます。

この土地の定着物とは，土地に付着され，かつ，その土地に継続的に付着された状態で使用されるのがその物の取引上の性質であるものをいいます。

不動産である土地定着物としては、建物や立木があります。

建物

土地の定着物の代表例は、「建物」です。

我が国の民法では、土地と建物とは別個の不動産とされています。

したがって，ある土地上に建物がある場合，その土地と建物とは1個の不動産ではなく，別個の2つの不動産として取り扱われることになり，また，取引上も，別々に取引の対象にできます。

建物の定義は統一的なものがありませんが、不動産登記規則111条では、「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」と定められています。

一戸建て・マンション・アパートなどの住宅に限らず、事業所・工場・倉庫その他条件を満たす建造物であれば、建物として扱われます。

立木

単に土地に植栽されている樹木は、土地の構成部分であり、独立した土地の定着物ではありません。

しかし、特別法（立木ニ関スル法律）により、立木（りゅうぼく）も、土地定着物の1つとして，土地とは独立の不動産として扱われることがあります。

ただし、立木を独立の不動産として扱うためには、立木ニ関スル法律に基づく登記または明認方法が必要とされています。

その他の不動産

土地や土地定着物でない場合でも、例えば、以下のような不動産が特別法で認められています。

不動産上の動産の取扱い

不動産上に動産が存在する場合、その動産を不動産と一体のものとして扱うべきか、または、不動産から独立した一個の動産として扱うべきかが問題となります。

例えば、土地上に動産が置かれている場合や建物に動産が備え付けられている場合です。

不動産の構成部分に過ぎない場合

不動産上の動産が、その不動産の構成部分に過ぎない場合、その動産は不動産の一部として扱われます。例えば、土地を構成する土砂や石垣、建物の屋根や壁などです。

この場合、動産を個別に取引の対象とすることはできません。

動産が不動産の従物である場合

民法 第87条

• 第1項　物の所有者が、その物の常用に供するため、自己の所有に属する他の物をこれに附属させたときは、その附属させた物を従物とする。
• 第2項　従物は、主物の処分に従う。

従物とは、物の常用に供するために物の所有者が付属させた他の所有物のことです。この場合に従物を付属した物を主物といいます（民法87条1項）。従物は、主物に従って処分されます（民法87条2項）。

そのため、不動産上の動産がその不動産の従物である場合、主物である不動産の処分に従うことになります。例えば、不動産が売却されると、その従物である動産も一緒に売却されます。

従物となるのは、以下の場合です。

不動産上の動産が、不動産所有者の所有物でない場合は従物になりません。ただし、不動産所有者以外の人が所有する動産であっても、後述の付合物や付加一体物になる場合はあります。

不動産に付合する場合

民法 第242条

• 不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する。ただし、権原によってその物を附属させた他人の権利を妨げない。

不動産上の動産に独立性がある場合でも、その動産が「不動産に従として付合した物（付合物）」であるときは、その動産の所有権は不動産の所有者が取得します（民法242条）。

これを不動産の付合といいます。

動産が不動産の付合物である場合、その動産は不動産の所有者が取得するので、動産を備え付けた人であっても、勝手に取引の対象にすることはできません。

不動産の付合が成立するのは、以下の要件を満たす場合です。

例えば、住居建物に設置された取り外し困難なシステムキッチンや給湯器などは、建物に付合することになります。

なお、この不動産の付合には、分離が可能である「弱い付合」と分離が不可能である「強い付合」があります。

弱い付合の場合、権原によって付属させた物に不動産の付合は成立しません（民法242条ただし書き）。この場合、動産を備え付けた人が、その動産を独立の物として取引の対象にできます。

付加一体物に該当する場合

民法 第370条

• 抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産（以下「抵当不動産」という。）に付加して一体となっている物に及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合及び債務者の行為について第424条第3項に規定する詐害行為取消請求をすることができる場合は、この限りでない。

不動産に設定された抵当権の効力は、その不動産に「付加して一体となっている物（付加一体物）」に及びます。なお、土地上の建物は、土地の付加一体物にはなりません。

前記の付合物は、原則として付加一体物として扱われます。また、従物も、基本的に付加一体物に含まれると解されています。

動産が不動産の不可一体物である場合、不動産に設定された抵当権の効力が、その動産にも及びます。

例えば、抵当権を実行して建物を競売にかける場合、その建物だけでなく、その建物の付加一体物であるエアコンや建具も一緒に競売にかけられます。

ただし、付加一体物は、あくまで抵当権の効力が及ぶか否かの問題です。そのため、不動産の構成部分でない限り、抵当権が設定されていなければ、独立の動産として取引の対象にできます。

また、抵当権が設定されていても、抵当権者の承諾があれば、独立の動産として取引の対象にできます。

不動産の公示（不動産登記）

民法 第177条

• 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

不動産には、公示の原則が適用されます。公示の原則とは、権利の得喪を第三者に対抗するには、外部から客観的に認識できる表象（公示方法）を備える必要があるとする原則です。

公示方法は、第三者に権利の得喪を対抗するための要件であることから、対抗要件と呼ばれます。

不動産に関する権利の得喪の公示方法・対抗要件は、原則として不動産登記です。そのため、不動産登記を備えなければ、不動産の権利の得喪（特に物権変動）の効果を第三者に主張できません。

例えば、AがBから売買契約で不動産を購入し、その所有権を取得したとしても、登記を備えなければ、第三者に自分がその不動産の所有者であると主張できません。

もしBがCにも同じ不動産を売却し、Cが登記を備えた場合、その不動産の完全な所有権は、先に登記を備えたCが取得します。

具体的な不動産登記の手続などについては、不動産登記法によって定められています。

不動産法とは

学問上の体系の1つに、不動産法があります。実際に「不動産法」という名称の法律があるわけではありません。不動産について定める各種の法律をまとめて不動産法と呼んでいるのです。

例えば、この記事で説明した民法の不動産に関する規定も、不動産法に含まれます。

不動産法は非常に多岐に渡りますが、一部例を挙げると、以下の法律があります。

民法と資格試験

民法は、私法の基本法です。我々の生活に最も身近な法律です。

そのため、例えば、司法試験（本試験）、司法試験予備試験、司法書士試験、行政書士試験、宅建試験、マンション管理士試験・・・など、実に多くの資格試験の試験科目になっています。

これら法律系資格の合格を目指すなら、民法を攻略することは必須条件です。

とは言え、民法は範囲も膨大です。メリハリを付けないと、いくら時間があっても合格にはたどり着けません。効率的に試験対策をするには、予備校や通信講座などを利用するのもひとつの方法でしょう。

参考書籍

本サイトでも民法について解説していますが、より深く知りたい方や資格試験勉強中の方のために、民法の参考書籍を紹介します。

司法試験・予備試験など資格試験向けの参考書籍としては、以下のものがあります。