土地とは？法律上の意味・範囲・個数・公示方法などをわかりやすく解説

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

土地とは

民法 第86条

• 第1項　土地及びその定着物は、不動産とする。
• 第2項　不動産以外の物は、すべて動産とする。

民法において「物（もの」は権利の客体になります。この物には、不動産と動産があります。不動産とは、土地およびその定着物のことです（民法86条1項）。不動産以外の物は、すべて動産となります。

この不動産のうち、土地とは、一定範囲の地面にその空中と地中とを包含させた物のことをいいます。

地面は、海で隔てられない限り、基本的にはつながっています。不動産としての土地とは、そのような地面全体をいうのではなく、人為的に区分された一定範囲の地面を指します。

土地の範囲

通常はあまり意識されないかもしれませんが、土地を利用する場合には、地面の上の部分＝空中や地面の下の部分＝地中も利用しています。

では、この空中や地中は、どこまでが不動産である土地なのでしょうか？

例えば、ある土地の10メートル上の空中に電線を通す場合、その電線を通すことが土地の所有権を侵害することにならないか、あるいは、ある土地の数100メートル地中に地下鉄が走らせる場合にその地下鉄工事が土地の所有権を侵害することにならないかなどの形で、空中・地中が土地に含まれるのかどうかが問題となることがあります。

極端にいえば，空中は宇宙まで入れると無限にありますし，地中も地球の中心までとなると相当の深さです。それらもすべて土地の一部と考えるのは，あまりにいきすぎです。

そのため、土地に含まれる空中や地中は、その土地の利用に必要な限度の社会通念の範囲内であると解されています。

土地所有権の範囲

民法 第207条

• 土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及ぶ。

民法においては、土地そのものの範囲については規定がありませんが、土地の所有権については「法令の制限内において、その土地の上下に及ぶ」と定められています（民法207条）。

上下とは、土地の空中と地中を指します。土地所有権は、地面だけでなく空中と地中にも及びますが、その範囲は法令によって制限されます。

土地の空中は、土地上の最も高い障害物の上端から300メートルが所有権の及ぶ上限と考えられています（航空法81条、航空法施行規則174条1項1号イ）。

ただし、300メートル以内であっても、建築基準法や土地計画法などによって、土地上の建物の高さが制限されるなどの制限が設けられていることもあります。

また、土地の地中の所有権は、地表から40メートル・建築物基礎杭の支持地盤の最も浅い部分から10メートルなどの制限が課されている場合もあります（大深度地下の公共的使用に関する特別措置法2条1項、大深度地下の公共的使用に関する特別措置法施行令1条、2条）。

土地の個数

前記のとおり，地面はつながっています。これを物理的に区分することはできません。そのため，土地は、地番を付して登記簿に記載する形で人為的に区分されています。

この人為的に区分された土地が、基本的に1個の土地（不動産）です。

土地の個数の数え方

登記上で区分された土地の個数の単位は「筆（ひつ）」です。1筆、2筆・・・と数えられるので、1筆の土地が1個の不動産になります。

登記上1筆の土地を、事実上区分けして利用していたとしても、土地（不動産）としては1個です。

逆に、登記簿上複数の土地の上に1個の建物を建てた場合など、登記簿上数筆の土地を事実上1個の土地として利用していたとしても土地（不動産）としては1個にならず、やはり複数の不動産であることになります。

分筆とは

1筆の土地を複数の土地に分けるためには「分筆」をしなければなりません。分筆をして，複数の土地として登記簿に記載される必要があります。

ただし、分筆前であっても、1筆の土地の一部を売却したり、時効によって取得すること（取得時効）は可能であると解されています。

ただし、それを第三者に対抗するためには、対抗要件として、その後に分筆登記をする必要はあります。

合筆とは

分筆とは逆に2筆以上の土地を1筆の土地にすることを「合筆」といいます。合筆した場合、一筆の土地が加増され、他方は消滅します。

合筆の場合も、1つの土地になったことを第三者に対抗するためには合筆登記を備える必要があります。

土地の所有権・物権の設定と対抗要件

民法 第176条

• 物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

民法 第177条

• 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

土地について所有権その他の物権を取得したり、移転したりするのは、当事者の意思表示のみで行うことができます（民法176条）。

例えば、土地の売買契約が成立すれば、土地の所有権は原則として買主に移転します。

ただし、土地の所有権などの物権を第三者に対抗するには、対抗要件として登記を備えなければいけません。「対抗」とは、権利を主張できることを意味します。

例えば、AがBに土地を売却した場合、Bは第三者に土地の所有権を対抗（主張）するには、土地の登記を備えなければなりません。

この事例で、AがCにも同じ土地を売却した場合、Bは登記を備えていなければCに所有権を対抗できません。もしCが先に登記を備えると、Cが所有権を取得することになり、登記を備えていないBは土地の所有権を取得できないことになります。

この土地の登記に関する手続は、不動産登記法に定められています。

隣接する土地の法律関係（相隣関係）

隣り合った土地同士では、土地の使い方が他方の土地に影響を及ぼし、トラブルになることがあります。この隣接する土地や建物相互の法律関係を「相隣関係」といいます。

民法では、この相隣関係における利害を調整するための規制を設けています。具体的には、以下のようなルールがあります。

所有者不明・管理不全の土地

土地の所有者が不明または所有者が行方不明の場合、利害関係人は、裁判所に所有者不明土地管理人の選任を申し立てることができます（民法264条の2第1項）。

裁判所によって所有者不明土地管理人が選任されると、その土地や土地上の動産の管理処分権は、管理人に専属します（民法264条の3第1項）。

つまり、所有者不明土地管理人が、その土地を売却するなどして処分できるようになります。

また、所有者による土地の管理が不適当であるため他人の権利や法律上の利益が害されるおそれがある場合も、利害関係人は、裁判所に管理不全土地管理人の選任を申し立てることができます（民法264条の9第1項）。

この場合も、所有者不明土地管理人が選任されると、その土地の管理処分権は管理人に専属します（民法264条の10第1項）。

土地に関する法律

土地は、生活や事業の基盤となる上、財産的価値も大きい物です。それだけに、不正があると、市民生活や事業経営に重大な損失をもたらすおそれがあります。

そのため、土地に関しては、非常に多くの法律で規律されています。例えば、以下のような法律があります。

民法と資格試験

民法は、私法の基本法です。我々の生活に最も身近な法律です。

そのため、例えば、司法試験（本試験）、司法試験予備試験、司法書士試験、行政書士試験、宅建試験、マンション管理士試験・・・など、実に多くの資格試験の試験科目になっています。

これら法律系資格の合格を目指すなら、民法を攻略することは必須条件です。

とは言え、民法は範囲も膨大です。メリハリを付けないと、いくら時間があっても合格にはたどり着けません。効率的に試験対策をするには、予備校や通信講座などを利用するのもひとつの方法でしょう。

参考書籍

本サイトでも民法について解説していますが、より深く知りたい方や資格試験勉強中の方のために、民法の参考書籍を紹介します。

司法試験・予備試験など資格試験向けの参考書籍としては、以下のものがあります。