賃借人破産において破産管財人が賃貸借契約を解除した場合はどのように清算処理されるのか？

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

賃借人破産における破産管財人による契約解除

破産法 第53条

• 第1項　双務契約について破産者及びその相手方が破産手続開始の時において共にまだその履行を完了していないときは、破産管財人は、契約の解除をし、又は破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる。
• 第2項　前項の場合には、相手方は、破産管財人に対し、相当の期間を定め、その期間内に契約の解除をするか、又は債務の履行を請求するかを確答すべき旨を催告することができる。この場合において、破産管財人がその期間内に確答をしないときは、契約の解除をしたものとみなす。
• 第3項　前項の規定は、相手方又は破産管財人が民法第631条前段の規定により解約の申入れをすることができる場合又は同法第642条第1項前段の規定により契約の解除をすることができる場合について準用する。

賃貸借契約の賃借人（借主）について破産手続が開始された場合、その賃貸借契約は当然には終了せず、双方未履行双務契約として清算処理がされます。

具体的には、破産管財人が、その賃貸借契約を解除するか、または、破産者側の債務を履行して相手方である賃貸人（貸主）に対して履行請求をすることになります（破産法53条1項）。

破産管財人が契約解除を選択し、解除権を行使すると、賃貸借契約は終了します。

解除権の行使とは、相手方である賃貸人に対して解除の意思表示をするということです。破産法53条1項に基づく解除権の行使には、事前の催告も不要と解されています。

また、賃貸人に債務不履行があれば、破産管財人は、民法541条に基づいて契約解除をすることも可能です。賃貸人と合意により契約解除することもできます。

実務では、いきなり破産法53条1項に基づいて解除するのではなく、賃貸人と話し合いをして合意解除することも多いでしょう。

いずれにしても、契約が解除されれば、賃貸借契約は終了しますが、それで清算が終了するわけではありません。破産管財人は、賃貸借契約終了後の清算処理を行う必要があります。

なお、個人（自然人）の破産の場合、住居の賃貸借契約については清算処理されず、破産者が自ら賃料を支払って賃貸借契約を維持できるのが通常です。

したがって、以下で説明するのは、法人破産の場合または個人破産のうち住居以外の賃貸借契約に関する賃貸借契約の解除です。

賃貸借の目的物の返還・明渡し

賃貸借契約が終了した場合、破産管財人は、賃貸人に対し、賃貸借の目的物を返還しなければなりません。賃貸借目的物が不動産であれば、賃貸人に対して不動産を明け渡すことになります。

不動産を明け渡す際には、不動産の内部にある動産などを撤去しなければなりません。

また、賃貸借契約においては、不動産の明渡しに際して、単に内部の動産類を撤去するだけでなく、原状回復をして明渡しをしなければなりません（民法622条、599条）。

動産類の撤去や原状回復を行うための費用を支出できるだけの破産財団が形成されているならば、破産財団から費用を支出して撤去や原状回復をした上で、賃貸人に対して目的物を返還・明け渡すのが通常でしょう。

しかし、必ずしも撤去や原状回復のための費用を支出できるだけの破産財団が形成されているとは限りません。

その場合には、賃貸借契約を解除した時の現状のまま賃貸人に目的物を返還するほかありません。この場合、動産類の撤去や原状回復は、賃貸人が自ら行わなけれならないことになります。

もっとも、撤去費用や原状回復費用の一切を賃貸人の負担にするのでは、あまりに賃貸人に被らせる負担が大きくなりすぎることもあります。

そのため、破産実務では、現状回復費用を支出するだけの破産財団形成が見込めない場合には、破産申立てに際して、申立人に対し、少なくとも不動産内部の動産などを撤去するために必要となる費用相当額程度を引継予納金に加算するよう裁判所から求められることはあり得ます。

賃貸人が支出した原状回復費用請求権の取扱い

賃貸人が動産類の撤去や原状回復のための費用を支出した場合、賃貸人は、敷金・保証金があればそこから費用を控除し、不足があればその不足分を債権として届け出ることになります。

これら賃貸人が支出した動産類の撤去や原状回復のための費用の請求権を、破産手続において、破産債権・財団債権のいずれとして扱うべきかが問題となります。

この点については、破産手続開始前の原因によって発生した債権であるから破産債権とすべきとする見解があります。実際、原状回復請求権は破産債権として取り扱う運用がされている裁判所もあります。

これに対し、破産管財人の行為によって起因した債権である以上、破産債権者が共同で負担すべきものであるから、財団債権（破産法148条1項4号または8号）となるとする見解もあり、これが通説的見解と言われています（東京地判平成20年8月18日）。

このように、原状回復請求権を破産債権と財団債権のいずれとして取り扱うについては、裁判所によって異なる運用が異なる場合があります。

なお、破産手続開始前にすでに発生していた原状回復請求権は、破産債権となります。

未払い賃料などの処理

賃貸借契約が終了した場合、未払いの賃料について清算処理も行う必要があります。

賃貸人が有する未払い賃料の請求権のうち、破産手続開始前における賃貸目的物の使用収益に基づくものについては破産債権として扱われます（破産法2条5項）。

これに対し、破産手続開始から賃貸借契約の解約までの間における使用収益に基づくものについては、財団債権となります（破産法148条1項2号、4号または8号）。

もっとも、破産手続開始後に賃貸借契約を解約した後も、明渡しが完了していないことはあり得ます。

賃貸借解約後明渡しを完了するまでの間、賃貸人は目的物を自ら利用できず賃料請求もできませんから、賃貸人は、この間、本来なら請求できるはず賃料額相当額の損害を被っているといえます。

したがって、賃貸人は、この賃料相当額の損害賠償請求権を有していることになります。

この賃貸借解約後明渡しを完了するまでの間における賃料相当損害金の請求権は、「破産管財人の管理処分権にもとづいてする行為を原因として生ずるもの」として、破産法148条1項4号の財団債権になると解されています（最一小判昭和43年6月13日）。

なお、賃貸借契約において賃料相当損害金は賃料の倍額とする旨の約定が定められている場合でも、財団債権となる賃料相当損害金の額は、賃料相当額に限られると解されています（東京高判平成21年6月25日）。

敷金・保証金返還請求権の処理

賃貸借契約の締結に際して、敷金や保証金が差し入れられている場合があります。不動産賃貸借であれば、敷金・保証金が差し入れられているのがむしろ通常でしょう。

敷金・保証金は、賃貸借契約が終了し、目的物が賃貸人に返還された場合に、それまでに発生した一切の賃借人の債務を控除した上で、賃借人に返還されるものです。

この敷金・保証金の返還請求権も賃借人の財産といえますから、破産財団に属する財産となります。

したがって、賃貸借契約を解約して目的物を返還した場合、破産管財人は、賃貸人から敷金・保証金を回収することになります。

賃貸借契約における解除に関する各種特約の効力

賃貸借契約においては、契約が賃貸借期間の途中で解約された場合に備えて各種の特約が定められることがあります。

典型的なものとしては、途中解約予告期間特約、違約金特約、敷金（保証金）放棄特約などがあります。

途中解約予告期間特約とは、賃借人が賃貸借契約を途中解約をする場合には一定の予告期間を設けて解約予告をしなければならず、それをせずに途中解約する場合には、賃貸人に対し、その予告期間分等の賃料を支払わなければならないとする特約です。

違約金特約とは、賃借人が賃貸借契約を途中解約をする場合には、賃貸人に対し、一定の違約金を支払わなければならないとする特約です。

また、敷金（保証金）放棄特約とは、賃貸借契約を途中解約する場合には、敷金返還請求権の一部または全部を放棄するという特約です。

仮に、賃借人が破産した場合でも、これらの特約が効力を有するということであれば、解約予告期間分の賃料相当額や違約金の請求権は破産者に対する債権となりますし、敷金（保証金）を放棄するということは破産財団の減少につながりますから、破産手続にも影響を及ぼします。

そこで、これらの賃貸借契約解約に関する各種の特約が、破産手続においても効力を有するのかが問題となってきます。

この点については、明確な統一的基準はなく、個々の事案ごとに個別具体的に判断するほかないでしょう。

実際、裁判例も、特約の内容ごとに異なるだけでなく、同じ特約であっても、有効とするものもあれば効力を生じないとするものもあります。

そのため、実務では、これらの各種特約の効力について定まった見解がないことから、破産管財人と賃貸人との間で協議をし、合意解約によって解決を図ることが望ましいとされています。

個人破産における住居の賃貸借契約の解除

個人破産の場合、住居の賃貸借契約は解除されないのが通常です。破産者自身で賃料を支払って住居の賃貸借契約を続けていくことになります。

ただし、賃料を数か月分滞納している場合や用法遵守義務に違反している場合または無断転貸をしていた場合などには、賃貸人によって賃貸借契約を解除されることはあります。

参考書籍

破産法を深く知りたい方やもっと詳しく勉強したい方のために、破産法の参考書籍を紹介します。

司法試験・予備試験など資格試験向けの参考書籍としては、以下のものがあります。