賃貸人（貸主）が破産すると賃貸借契約はどうなるか？

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

賃貸人が破産した場合の賃貸借契約の処理

破産法 第53条

• 第1項　双務契約について破産者及びその相手方が破産手続開始の時において共にまだその履行を完了していないときは、破産管財人は、契約の解除をし、又は破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる。
• 第2項　前項の場合には、相手方は、破産管財人に対し、相当の期間を定め、その期間内に契約の解除をするか、又は債務の履行を請求するかを確答すべき旨を催告することができる。この場合において、破産管財人がその期間内に確答をしないときは、契約の解除をしたものとみなす。
• 第3項　前項の規定は、相手方又は破産管財人が民法第631条前段の規定により解約の申入れをすることができる場合又は同法第642条第1項前段の規定により契約の解除をすることができる場合について準用する。

破産法 第56条

• 第1項　第53条第1項及び第2項の規定は、賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定する契約について破産者の相手方が当該権利につき登記、登録その他の第三者に対抗することができる要件を備えている場合には、適用しない。
• 第2項　前項に規定する場合には、相手方の有する請求権は、財団債権とする。

自分の所有する不動産などを第三者に賃貸して収益を得ることは、よくあることです。不動産業などであれば、主たる事業として自社物件を賃貸して収益を得ていることもあるでしょう。

この賃貸借契約は、賃貸人（貸主）について破産手続が開始されたとしても、当然には終了しません。

そのため、賃貸人の破産手続においては、賃貸借契約をどのように処理するのかが問題となってきます。特に、不動産賃貸借の処理は、破産実務における重要な問題です。

賃貸人について破産手続が開始した時に賃貸借契約が存続していた場合、その賃貸借契約は、当事者双方ともに債務の履行を完了していないことになるため、双方未履行双務契約として扱われることになります。

したがって、破産法53条1項により、破産管財人が、その賃貸借契約を解除するか、または、破産者の債務を履行して相手方に対して履行を請求するかを選択できるのが基本です。

もっとも、賃貸人の破産の場合、賃借人保護のため、破産法53条を制限する規定が設けられています。

すなわち、相手方である賃借人（借主）が賃借権について登記・登録・その他第三者に対抗できる要件を備えている場合、破産管財人は、破産法53条1項に基づく賃貸借契約の解除をすることができないとされています（破産法56条1項）。

賃借人が賃借権について対抗要件を具備していない場合

賃借人が賃借権について対抗要件を具備していない場合には、原則どおり破産法53条の適用があります。

したがって、破産管財人が、当該賃貸借契約を解除するか、または、破産者側の債務を履行して相手方である賃借人に履行を請求するかを選択できます。

破産管財人が契約解除を選択した場合の処理

賃貸人の破産手続が開始された場合、賃貸借契約を存続しておく必要がなければ、破産管財人は、破産法53条1項に基づき（または、民法541条・542条・612条2項などに基づき）、賃貸借契約を解除することになります。

ただし、実務においては、破産管財人から一方的に契約解除をするのではなく、賃貸人との間で精算方法も含めて話し合った上で、合意により契約を解除をすることが多いでしょう。

いずれにしても、賃貸借契約が解除されると、その賃貸借契約は終了することになります。

賃貸借契約における目的物や賃料の請求権は、破産者の財産ですから、破産財団に属する財産です。

したがって、契約終了後、破産管財人は、賃借人から目的物を返還してもらい、その目的物を換価処分します。また、賃貸借契約の解除までの間に賃料の未払い分があれば、それを賃借人から回収します。

なお、賃借人は、破産手続開始前に賃料を前払いをしていたときには、その賃料前払いを理由として、破産管財人からの賃料請求を拒むことができます。

敷金・保証金の取扱い

賃借人の敷金（保証金）返還請求権は、賃貸借の目的物が賃貸人に返還された時に、それまでに生じた未払い賃料・原状回復費用など一切の債権を控除した上でなお残額があることを条件として発生する条件付債権であると解されています。

例えば、不動産賃貸借であれば、賃貸借契約を解除した時ではなく、その不動産について破産管財人が明渡しを受けた場合に発生することになります。

この賃借人の敷金返還請求権は、破産手続開始前における敷金契約（敷金契約は賃貸借契約そのものではなく、それに付随する契約であると解されています。）によって発生する権利です。

したがって、敷金返還請求権は、破産手続開始前の原因に基づく債権ということになりますから、破産債権となります。

敷金返還請求権は破産債権ですので、賃借人は敷金返還請求権を自働債権として賃料債務などと相殺することはできません。

ただし、敷金返還請求権は停止条件付債権ですので、賃借人は破産管財人に対して賃料を支払う際、その敷金返還請求権の額の限度で賃料の寄託を請求できます（破産法70条後段）。

寄託請求を受けた破産管財人は、当該賃料の支払いを受けて寄託します。例えば、東京地裁では、破産財団の保管口座とは別口の預金口座に預金して保管する運用となっています。

敷金返還請求権を現実に行使できるようになった場合、賃料相当額が敷金から控除され、その代わりに、賃借人は、財団債権として寄託していた賃料の返還を求めることができることになります。

破産管財人が履行請求を選択した場合の処理

賃貸人破産の場合には少ないかもしれませんが、賃貸借契約を存続しておかなければならないこともあり得ます。その場合、破産管財人は、契約解除ではなく、履行請求を選択することができます。

破産管財人が履行請求を選択した場合、破産管財人は賃借人に対して賃料の支払いを請求し、それを回収します。

他方、相手方である賃借人は、破産管財人に対し、目的物を使用収益させるよう請求することができます。この使用収益請求権は、財団債権となります（破産法148条1項7号）。

もっとも、破産手続ですから、履行請求を選択したからといって、いつまでも賃貸借契約をそのままにしておくことはできません。破産手続終了までには契約関係を清算する必要があります。

そのため、破産管財人は、賃貸借の目的物を賃借人付きの物件として任意売却し、賃料請求権を債権譲渡するなどの方法によって換価処分して、賃貸借契約を清算することになります。

場合によっては、目的物を破産財団から放棄することもあり得るでしょう。ただし、その場合には、破産者本人または法人破産であれば法人の代表者に管理を委ねるなど、適切な管理が期待できるような措置をとっておく必要があります。

実務的には、いったん賃借人との間で契約を解除した上で、破産管財業務に必要な期間に限定した新たな賃貸借契約を締結することも考えられます。

相手方である賃借人の催告権

前記のとおり、賃借権について第三者対抗要件が具備されていない場合、破産管財人が、当該賃貸借契約を解除するか、または、賃貸借契約を維持するために履行請求をするかを選択できます。

この場合、破産管財人がどの時点で契約解除または履行請求を選択するのかについては、破産管財人の裁量に任されていると解されています。

しかし、破産管財人が賃貸借契約を契約解除するか維持するかの選択するまで、相手方である賃借人はいつまでも無制限に待っていなければならないとすると、賃借人の地位を著しく不安定にしてしまいます。

そこで、相手方たる賃借人は、破産管財人に対して、賃貸借契約を解除するのか、履行請求をするのかを、相当期間内に確答するよう催告でき、この期間内に確答がなければ、賃貸借契約を解除したものとみなされます（破産法53条2項）。

賃借人が賃借権について対抗要件を具備している場合

前記のとおり、賃借人が賃借権について第三者に対抗できる要件を具備している場合には、破産管財人は、破産法53条1項に基づいて賃貸借契約を解除することはできません。

ここでいう第三者に対抗できる要件とは、物権変動における対抗要件としての意味の対抗要件ではなく、権利保護要件としての意味の対抗要件であると解されています。

賃借権の第三者対抗要件としては、例えば、以下のものがあります。

賃借人がこれら賃借権の第三者対抗要件を具備している場合、破産管財人は破産法53条1項に基づく契約解除ができません。

もっとも、賃借人に債務不履行や無断転貸があった場合には、破産法53条1項ではなく、民法541条・542条や民法612条2項に基づいて賃貸借契約を解除することは可能ですし、破産管財人と賃借人との間の話し合いで合意解除することも可能です。

また、第三者対抗要件を具備しているか否かにかかわらず、賃貸借契約の期間が満了すれば、やはり賃貸借契約は終了します。

民法に基づく解除または合意解除がされた場合

前記のとおり、賃借人が賃借権について第三者対抗要件を具備している場合、破産管財人は、破産法53条1項に基づく解除はできないものの、民法に基づく解除や合意解除は可能です。

民法や合意により解除された場合は、前記の賃借権について対抗要件を具備していない場合において契約解除がされたときと同様の処理がされます。

破産管財人が履行請求を選択した場合

賃貸借契約を解除できない場合、破産管財人は履行請求を選択せざるを得ません。この場合、賃貸借契約は存続することになります。

賃貸借契約が存続する場合、破産管財人は賃借人に対して賃料の支払いを請求します。回収した賃料は破産財団に組み入れられます。

他方、相手方である賃借人は、破産管財人に対し、目的物を使用収益させるよう請求することができます。この使用収益請求権は、財団債権となります（破産法56条2項）。

ただし、破産手続が終了するまでには賃貸借関係を清算しておかなければならないことは、前記の賃借権について対抗要件を具備していない場合において履行請求が選択されたときと同様です。

したがって、賃貸借契約を解除できない場合も、賃貸借の目的物を賃借人付きの物件として売却するなどの方法によって換価処分するか、場合によっては破産財団から放棄するなどして、賃貸借契約を清算することになります。

参考書籍

破産法を深く知りたい方やもっと詳しく勉強したい方のために、破産法の参考書籍を紹介します。

司法試験・予備試験など資格試験向けの参考書籍としては、以下のものがあります。