不動産の任意売却による債務整理の注意点とは？

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任意売却とは，競売のように強制的にではなく，債務者が自分の意思で自分の財産を売却するということです。

不動産を任意売却することによって債務整理をする場合，競売よりも高額で売却できるなどのメリットもありますが，債務整理に不利益をもたらす可能性があるというデメリットも存在します。メリット・デメリットをよく考えて任意売却をする必要があります。

不動産の任意売却とは

借金などの債務を支払えなくなった場合，財産を差し押さえられてしまうことがあります。

不動産を差し押さえられた場合，その不動産は競売（一般的には「きょうばい」と言われますが，正式に言うと「けいばい」です。）にかけられて売却され，その代金が債権者に配当されます。

また，不動産に債権を担保するための抵当権が設定されている場合も同様に，その担保されている債権の支払いを滞ってしまうと，その担保となっている不動産は競売にかけられて売却されます。

例えば，住宅ローンを組む場合，住宅ローンによって購入される不動産に住宅ローンを担保するための抵当権が設定されるのが通常です。

この場合，住宅ローンを滞納すると，住宅ローン会社等によって抵当権が実行され，その不動産は競売にかけられて売却されます。そして，その売却代金は住宅ローン会社等に優先的に弁済されることになります。

競売とは，裁判所の手続です。すなわち，裁判手続によって，債務者の財産を強制的に売却し，その代金を債権者に弁済または配当するのが競売という手続です。

これに対し「任意売却」と呼ばれるものがあります。

任意売却とは，文字どおり任意に不動産等の財産を売却すること，つまりは，競売のように強制的にではなく，債務者が自分の意思で自分の財産を売却するということです。

任意売却は，債務整理の一環として行われることもあります。任意売却によって得た金銭を債権者に支払うことにより，借金の整理をすることがあるということです。

競売と任意売却を比較した場合，任意売却にはいくつかのメリットがあります。

１つは，金額面のメリットです。競売の場合よりも，任意売却の場合の方が，より高額で売却できることが多いです。

より高額で売却できれば，それだけ債権者に対する弁済に多くを充てられることになりますから，債務者にとっても債権者にとってもメリットがあります。

また，早期解決が図れるメリットもあります。

競売は裁判手続ですから，法定の手続に従って進められていきます。そのため，競売が申し立てられてから売却に至るまでに半年以上かかるのが当たり前です。

これに対して任意売却は裁判手続ではありません。裁判外で財産を売却するというだけのことですから，買い手さえ見つかれば，早期に売却にまで至ることができます。

早期に問題を解決することができれば，当然，債務者にとっても債権者にとってもメリットが大きいといえます。

さらに，競売の場合には裁判費用がかかります。任意売却には裁判費用はかかりません（不動産業者の仲介手数料はかかります。）。

債権者からすれば，裁判費用をかけずに債権回収を図ることができるので，その点もメリットがあるといえるでしょう。

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上記のようなメリットがあるため、債権者は、競売よりも任意売却を希望してくるのが通常です。もちろん、高額で売却できるなど債務者にとってもメリットがあります。

前記のとおり，任意売却にはいくつかのメリットがあります。特に不動産のような高額の財産を売却すれば，多くの借金や債務をいっぺんに整理できる可能性がありますから，債務整理の方法として有効な場合があるでしょう。

もっとも，不動産を任意売却して債務整理を行う場合には注意しなければならないこともあります。

特に住宅ローンがある場合です。住宅ローンの負担が大きいため，任意売却をして不動産の住宅ローンを無くしたり減額しようというのはよくある方法です。

しかし，任意売却をしても，住宅ローンを完済できないこともあります。その場合に，もし住宅ローンの残額が高額である場合，せっかく住宅を売却したにもかかわらず，まったく債務を整理できないことになってしまうおそれもあります。

実際、悪質な任意売却業者から「任意売却をすれば住宅ローンの残額があっても，住宅ローン会社は月１万円くらいの分割払いにしてくれる」などと言われて不動産を任意売却したものの，月１万円どころか全額の一括請求を受けてしまい自己破産せざるを得なくなったというケースもあります。

任意売却をした後に自己破産をすると，破産管財人によてその任意売却価格が適正であったかどうかの調査が行われ，それが適正と言えない場合には，否認権行使や不当な財産処分として免責不許可事由などの問題が生じてしまうおそれがあります。

事前に不動産を任意売却したことによって，かえって，その後に自己破産をした場合に大きなデメリットを背負ってしまうことになりかねないのです。

そもそも，いかに任意売却したからといって，債務が当然に無くなったり，月々の支払額を減額してもらえる保証など何もありません。任意売却業者が任意売却後の債務残高について責任をもって整理してくれるなどということもありません。

したがって，不動産を任意売却して債務整理をしようという場合には，まず，その任意売却によって債務の全額を支払いきれるかどうかを検討すべきなのです。

もし任意売却をしても債務残高が残るという場合には，その債務残高を支払っていけるだけの収入等があるのかどうかを吟味すべきであり，安易に任意売却に踏み切るべきではありません。

そして，全体を見渡して，債務整理のために，本当に任意売却をするのが適切なのかどうかを判断するためには，法的な知識が必要です。

したがって、任意売却を含めて債務整理をしようと考えているのであれば、任意売却の不動産業者でなく、弁護士や司法書士など法律の専門家に相談をすべきでしょう。