建物とは？民法上の定義・規制・公示方法などをわかりやすく解説

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

土地と建物

民法 第86条

• 第1項　土地及びその定着物は、不動産とする。
• 第2項　不動産以外の物は、すべて動産とする。

法律上の物である不動産とは「土地」および「土地の定着物」のことをいいます（民法86条1項）。この土地定着物の代表的な物が「建物」です。

諸外国では，建物を土地の構成部分と考えるため、土地建物は、別個の不動産とはならず、1個の不動産として扱うのが一般的です。

日本でも，諸外国に倣い、民法起草の際は、土地と建物を別個のものとして扱う方針でしたが、日本には土地と建物を別個の物として考える独特な慣行があります。

そこで、現在では、土地と建物は別個の不動産として扱われるものとされています。例えば、土地上に建物が建っている場合、土地と建物の2つの不動産がある扱いになります。

建物とは

前記のとおり、不動産である土地の定着物の代表は、建物です。この建物について民法では定義されていません。

では、建物とは何かが問題となります。

不動産登記規則111条による定義

不動産登記規則 第111条

• 建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。

不動産である建物に関する権利は、登記を備えなければ第三者に対抗できません。したがって、登記できる建造物が、不動産に該当する建物と考えることができます。

この登記できる建物とは何かについては、不動産登記法111条に定義規定があります。

不動産登記規則111条は「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」と定義しています。

この規定からすると、不動産として扱われる建物とは、以下の要件を満たす建造物と考えることができます。

上記規定は，不動産登記の場面における建物の定義であって，一般的な建物の定義として規定されているものではありませんが，建物とは何かを考える場合に参考となる定義です。

個々の取引ごとの考慮が必要

前記のとおり、不動産登記法111条によると、建物に該当するには「目的とする用途に供し得る状態にある」ことが必要です。

ひとくちに建物といっても，何をもって建物とするかは，その取引の内容によって異なってきます。

例えば、取引の対象となる建物が住宅であれば，単に屋根や壁だけではなく，天井や床も当然必要でしょう。他方、倉庫であれば，屋根や壁さえあれば天井などは必要ないかもしれません。

したがって、不動産たる建物に該当するか否かは、上記不動産登記法111条の定義を参考としつつ、その対象となっている建造物が，取引や利用目的からみて社会通念上建物といえるかどうかを個別に判断する必要があるのです。

建物の個数

前記のとおり，建物といえるかどうかは，社会通念によって個別に判断すべきことになります。

したがって，建物の個数についても，それが1つの建物といえるかどうかを社会通念によって個別に判断する必要があります。

具体的には，その建造物の物理的な構造，種類，規模，用途等を総合的に考慮して，それに独立性や一体性があるかどうかを個別に判断することになります。

建造物が1つの建物といえる場合には，1棟の建物として登記されます。

建物の所有権・物権の設定と対抗要件

民法 第176条

• 物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

民法 第177条

• 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

建物について所有権その他の物権を取得したり、移転したりするのは、当事者の意思表示のみで行うことができます（民法176条）。

例えば、建物の売買契約が成立すれば、建物の所有権は原則として買主に移転します。

ただし、建物の所有権などの物権を第三者に対抗するには、対抗要件として登記を備えなければいけません。「対抗」とは、権利を主張できることを意味します。

例えば、AがBに建物を売却した場合、Bは第三者に建物の所有権を対抗（主張）するには、建物の登記を備えなければなりません。

この事例で、AがCにも同じ建物を売却した場合、Bは登記を備えていなければCに所有権を対抗できません。もしCが先に登記を備えると、Cが所有権を取得することになり、登記を備えていないBは建物の所有権を取得できないことになります。

この建物の登記に関する手続は、不動産登記法に定められています。

境界線付近の建物に関する規制

民法 第234条

• 第1項　建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。
• 第2項　前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から1年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

民法 第235条

• 第1項　境界線から1メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
• 第2項　前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。

民法 第236条

• 前二条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。

建物を建築する場合、隣地との境界線から50センチメートル以上の距離を空けなければいけないとされています（民法234条1項）。

これに違反する場合、隣地の所有者は、建築着手から1年以内であれば、建築の中止や変更を請求できます（民法234条2項本文）。

ただし、すでに建築が完了した場合は、中止・変更の請求はできなくなり、損害賠償請求できるだけになります（民法234条2項ただし書き）。

また、他人の宅地を見通すことのできる窓・縁側・ベランダなどを設ける場合、その窓などの最も隣地に近い点から垂直線によって測定した距離が隣地との境界線から1メートル未満のときは、目隠しを設置しなければいけません（民法235条1項、2項）。

なお、これらの制限と異なる慣習がある場合は、その慣習に従うことになります（民法236条）。

また、防火地域又は準防火地域内にあって、かつ、外壁が耐火構造の建物は、隣地境界線に接して建築することができます（建築基準法63条）

所有者不明・管理不全の建物

建物の所有者が不明または所有者が行方不明の場合、利害関係人は、裁判所に所有者不明建物管理人の選任を申し立てることができます（民法264条の8第1項）。

裁判所によって所有者不明建物管理人が選任されると、その建物や建物にある動産の管理処分権は、管理人に専属します（民法264条の8第5項、264条の3第1項）。

つまり、所有者不明建物管理人が、その土地を売却するなどして処分できるようになります。

また、所有者による建物の管理が不適当であるため他人の権利や法律上の利益が害されるおそれがある場合も、利害関係人は、裁判所に管理不全建物管理人の選任を申し立てることができます（民法264条の14第1項）。

この場合も、所有者不明建物管理人が選任されると、その建物や建物にある動産の管理処分権は管理人に専属します（民法264条の14第1項、264条の10第1項）。

建物・建造物・工作物の違い

前記のとおり、建物は、独立の不動産として扱われます。この建物に類する物として、建築基準法などでは、建造物と工作物を規定しています。

工作物とは、土地に定着する人工物一般を指します。工作物には、建物や建築物も含まれます。これらに該当しない道路や橋などは、工作物に該当します。

建築物とは、工作物のうち、土地に定着し「屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。）をいい、建築設備を含むもの」のことです（建築基準法2条1号）。

建築物には建物も含まれますが、建物に該当しない物であっても建造物に該当する場合はあります。

「工作物＞建築物＞建物」の関係にあります。

工作物や建築物は、不動産としては扱われませんが、動産として取引の対象になったり、建築基準法などの規律を受けたりすることがあります。

建物に関する法律

建物は、土地と同じように生活や事業の基盤となる重要な財産であるため頻繁に取引されています。しかも、財産的な価値も大きいため、トラブルも少なくありません。

そのため、建物について規律する法律は非常に多いです。例えば、以下のものがあります。

民法と資格試験

民法は、私法の基本法です。我々の生活に最も身近な法律です。

そのため、例えば、司法試験（本試験）、司法試験予備試験、司法書士試験、行政書士試験、宅建試験、マンション管理士試験・・・など、実に多くの資格試験の試験科目になっています。

これら法律系資格の合格を目指すなら、民法を攻略することは必須条件です。

とは言え、民法は範囲も膨大です。メリハリを付けないと、いくら時間があっても合格にはたどり着けません。効率的に試験対策をするには、予備校や通信講座などを利用するのもひとつの方法でしょう。

参考書籍

本サイトでも民法について解説していますが、より深く知りたい方や資格試験勉強中の方のために、民法の参考書籍を紹介します。

司法試験・予備試験など資格試験向けの参考書籍としては、以下のものがあります。