この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。
賃借人について破産手続が開始された場合、破産管財人は、賃貸人に対し、破産者側の債務を履行して目的物の使用収益等の履行を請求することができます（破産法53条1項）。
破産管財人が履行請求をした場合、賃貸借契約は存続することになります。この場合、賃貸人の賃料請求権は財団債権となります（破産法148条1項7号）。破産管財人が履行請求をした場合は、賃借権を譲渡して換価処分し、賃貸借契約を清算することになります。
賃借人破産における破産管財人による履行請求
破産法 第53条
- 第1項 双務契約について破産者及びその相手方が破産手続開始の時において共にまだその履行を完了していないときは、破産管財人は、契約の解除をし、又は破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる。
- 第2項 前項の場合には、相手方は、破産管財人に対し、相当の期間を定め、その期間内に契約の解除をするか、又は債務の履行を請求するかを確答すべき旨を催告することができる。この場合において、破産管財人がその期間内に確答をしないときは、契約の解除をしたものとみなす。
- 第3項 前項の規定は、相手方又は破産管財人が民法第631条前段の規定により解約の申入れをすることができる場合又は同法第642条第1項前段の規定により契約の解除をすることができる場合について準用する。
賃貸借契約の賃借人（借主）について破産手続が開始された場合、その賃貸借契約は当然には終了せず、双方未履行双務契約として清算処理がされます。
具体的には、破産管財人が、その賃貸借契約を解除するか、または、破産者側の債務を履行して相手方である賃貸人（貸主）に対して履行請求をすることになります（破産法53条1項）。
破産手続開始後における賃貸借目的物の使用収益に対する賃料請求権は財団債権となります。財団債権は破産手続外で優先的に弁済しなければなりません。
そうなると、破産債権者への配当が減少してしまうため、通常は、早期に賃貸借契約を解除することになります。
もっとも、破産管財業務を行う上で、賃貸借契約を存続させておかなければならない事情がある場合や賃借権そのものに価値があるため、その賃借権を換価処分した方が破産財団の増殖につながるという場合もあります。
そのような場合、破産管財人は、賃貸借契約の解除ではなく、履行請求を選択して、賃貸借契約の存続を図ることもあります。
破産管財人が履行請求を選択した場合の清算処理
破産管財人が履行請求を選択した場合、賃貸借契約は破産手続開始後も存続することになります。
具体的には、破産管財人は、賃貸人に対し、賃貸借目的物の使用収益をさせるよう請求し、その反面、破産財団から賃料を支払うことになります。
この場合の賃貸人による破産管財人に対する賃料請求権は、財団債権となります（破産法148条1項7号）。
もっとも、破産管財人が履行請求を選択したからと言って、いつまでも賃貸借契約を存続しておけるわけではなく、破産手続である以上、破産手続が終了するまでには、賃貸借契約関係も清算しておく必要があります。
清算の方法としては、賃借権を換価処分することになるでしょう。
賃借権それ自体にも財産的価値がある場合、賃借権それ自体を賃貸人に買い取ってもらったり、または、第三者に債権譲渡することによって換価処分し、それをもって賃貸借契約を清算します。
換価処分が困難な場合には、賃貸人との間で合意により賃貸借契約を解除します。合意解除も困難である場合には、賃借権それ自体を破産財団から放棄して清算するほかないでしょう。
土地賃貸借において土地上に建物がある場合
賃貸借の目的物が土地である場合、その土地上に、土地賃借人である破産者が建物を所有している場合があります。
この場合、土地の賃貸借契約を終了させてしまうと、土地上の建物を取り壊して収去しなければならなくなり、破産財団に収去費用の負担が生じることになりかねません。
そこで、この場合、破産管財人は、土地上の建物を借地権付き建物として地主や第三者に売却して換価処分できないかを試みることになります。
もちろん、借地権付き建物の売却を試みている間も土地の賃料は発生します。賃料の支払いがなければ、賃貸人は賃貸借契約を解除することが可能です。
したがって、破産管財人は、借地権付き建物の売却を進めている間、土地の賃貸借契約を解除されてしまわないよう、賃貸人と協議するか、または土地の賃料を支払う必要があります。
借地権付き建物に担保が設定されている場合には、担保権者に地代の代払いを求め、競売手続中であれば、担保権者による地代代払い許可の申立てをしてもらうこともあるでしょう（民事執行法56条1項）。
換価処分が困難である場合は、破産財団から放棄するほかないことになりますが、建物収去費用等の負担を避けるため、賃貸人と協議して、建物収去義務の免除を受けるなどの措置をしておく必要があります。
個人破産の場合
個人（自然人）破産の場合も、賃貸借契約の処理は必要です。ただし、住居の賃貸借契約については、基本的に双方未履行双務契約としての処理はされず、破産者が賃料を支払って賃貸借契約を維持できるのが通常です。
もっとも、前記の土地上の建物を所有している場合には、土地は賃借ですが、建物は破産者の所有物ですので、換価処分の対象になります。賃貸借契約を維持できるのは、住居が破産者の所有物でない純粋な賃借物件である場合に限られます。
また、家賃を滞納していたり、用法遵守義務違反をしていたりするなど債務不履行がある場合や無断転貸をしている場合には、賃貸人によって賃貸借契約を解除されることはあります。
