賃借人の賃料支払義務とは？支払時期・増減額・不払いの責任などを解説

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

賃借人の賃料支払義務とは

民法 第601条

• 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

賃貸借契約の借主を賃借人といいます。

賃貸借契約が成立すると、賃借人は、賃借物を使用収益できる権利を取得する反面、いくつかの法的義務を負います。

その代表的な義務が、賃料を支払う義務です（民法601条）。

賃料（家賃・地代）とは

賃料とは，賃貸借の目的物を使用収益させてもらうことの対価として支払われる金銭です。

建物賃貸借であれば「家賃」，土地賃貸借であれば「地代」などと呼ばれます。賃借料と呼ばれることもあります。

賃料を設定することは，賃貸借契約の要件です。賃料の支払いが決められていない賃貸借契約は成立しません（賃料が決められていない物の貸し借りは，使用貸借という賃貸借とは別の契約になります。）。

また，賃貸借契約においては，賃料の金額や支払時期も重要な要素となりますので，これらを明確に定めておく必要があります。実務的には，現金払いなのか銀行振込なのかなど支払い方法も定めておくのが一般的でしょう。

賃料と共益費・管理費の違い

賃貸借において、賃借人は、賃貸人に対して、賃料のほかに共益費や管理費を支払う場合があります。

共益費や管理費とは、マンションやアパートなどの共用部分を維持・保全・管理するための費用として、住民から徴収される費用です。

前記のとおり、賃料は、賃借物の使用収益の対価です。この賃料を支払う義務は、賃貸借契約における最も本質的な義務です。賃料の決まりがない賃貸借契約はあり得ません。

他方、共益費や管理費は、賃貸借契約の要素ではありません。共益費や管理費を決めていなくても、賃貸借契約は成立します。

共益費や管理費は、賃貸借契約とは別個に締結される契約（共益費支払契約、管理費支払契約）に基づいて発生する金銭です。

そのため、賃貸借契約が成立しても、共益費契約や管理費契約を締結していなければ、共益費や管理費の支払義務は発生しません。法的には、賃料と共益費・管理費は、別の契約に基づくものなのです。

賃料と敷金の違い

賃貸借契約では、契約締結の際に、賃借人が賃貸人に敷金（保証金）を差し入れることがあります。

敷金とは、賃貸借契約における賃借人の債務を担保するために、賃借人が賃貸人に差し入れる金銭のことです。

この敷金も、賃料と違い、賃貸借契約とは別個の契約（敷金契約）に基づいて発生するものです。

そのため、賃貸借契約が成立しても、敷金契約を締結していなければ、敷金の支払義務は発生しません。賃料と敷金も、別の契約に基づくものです。

賃料支払義務の発生時期

賃貸人の賃料支払義務は、賃貸借契約が成立したらすぐに発生するわけではありません。賃料支払義務が発生するのは、賃借人が賃借物の引き渡しを受け、使用収益できるようになった時からです。

前記のとおり、賃料は、賃借物の使用収益の対価です。使用収益できない場合に賃料を支払う義務はありません。

賃借物の引き渡しを受けて使用収益できるようになってはじめて、対価である賃料の支払義務が発生します。

例えば、マンションの部屋の賃貸借であれば、部屋の引き渡しを受けてから家賃が発生します。ただ契約しただけでは、家賃は発生しないのです。

賃料の増額と支払義務

賃料の金額は、賃貸借契約で決められた金額です。

そのため、賃貸人が一方的に賃料増額を要求してきたとしても、賃借人はこれに応じる必要はありません。従前の金額の賃料を支払っていれば、義務を果たしたことになります。

賃料を増額するには、賃借人と賃貸人の間であらたに契約をし直す必要があります。

ただし、建物の賃貸借においては、当事者間の合意がなくても、以下の場合には賃貸人による賃料増額が認められることがあります（借地借家法32条1項）。

この場合、賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と考える賃料を支払えば足ります。ただし、増額を正当とする裁判が確定した場合には、不足額に年10パーセントの割合の利息を付けて支払う必要があります（借地借家法32条2項）。

賃料の減額と支払義務

前記のとおり、賃料の金額は賃貸借契約で決められた金額です。

そのため、賃借人が賃料の減額を要求してきたとしても、賃貸人にはこれに応じる義務はありません。賃借人は、従前の金額の賃料を払わなければ、賃料支払義務に違反することになります。

ただし、以下の場合、当事者間での合意がなくても、賃借人は法律に基づいて賃料減額を請求できます。

賃料の支払時期

民法 第614条

• 賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。ただし、収穫の季節があるものについては、その季節の後に遅滞なく支払わなければならない。

賃料の支払時期は、賃貸借契約で決めておくのが通常です。契約で支払時期が決められている場合、賃借人は、その時期に支払いをする義務を負います。一般的には，月極めの月払いが多いでしょう。

支払いの具体的な時期も，明確に定めておく必要があります。月払いであれば，いつ支払いをするのかという期限です。

なお、契約で支払時期が決められていない場合、支払時期は、以下のとおりです（民法614条）。

支払いの時期については，民法上は後払いが原則とされていますが（民法614条），これも賃貸借契約において別の定めをすることができます。むしろ，実際には，前払いとするのが多いかと思います。

賃料支払義務に違反した場合（賃料不払いの責任）

賃借人が賃料を契約で決められたとおりに支払わなかった場合、賃料支払義務違反として債務不履行（履行遅滞）となります。

賃料支払の債務不履行があった場合、賃貸人は、以下の措置をとることができます。

履行の強制：賃料の強制的回収

賃借人が賃料を支払わない場合、賃貸人は、履行の強制を裁判所に求めることができます（民法414条）。具体的に言うと、裁判所に強制執行手続などを申し立てて、賃料の強制的な回収が可能になります。

ただし、賃料の支払いがされなければいきなり強制執行できるわけではありません。強制執行するには、債務名義が必要です。

債務名義とは、裁判所の強制執行手続によって実現される債務の存在や範囲を明らかにする公文書のことです。債務名義には、例えば、以下のようなものがあります（民事執行法22条）。

例えば、まず賃料請求訴訟を提起して勝訴判決を得て、判決が確定したら、その確定判決を債務名義として強制執行できるようになります。

損害賠償責任

賃料支払の債務不履行があった場合、賃貸人は賃借人に損害賠償を請求できます。

賃料請求権は金銭債権であるため、支払時期を過ぎると、経過した期間に応じて、履行遅滞による損害賠償金（遅延損害金）が発生します。

この遅延損害金は、支払時期を過ぎれば当然に発生し、賃貸人は具体的な損害を主張立証しなくても賠償請求できます。

また、遅延損害金だけでは補填できない特別な損害がある場合は、その損害賠償請求も可能です。ただし、この場合は、損害の具体的な主張立証が必要です。

賃貸借契約の解約

賃料支払の債務不履行があった場合、賃貸人は、賃貸借契約を解除（解約）できます。具体的には、以下の要件を満たしている必要があります。

ただし、賃貸借契約のような継続的契約には、信頼関係破壊の法理が適用されます。そのため、賃料不払いを理由として賃貸借契約を解除する場合、ただ債務不履行解除の要件を満たしているだけでは足りません。

そのため、賃料を1回滞納しただけでは、賃貸借契約を解除できません。一般的には、3回以上の賃料滞納がなければ解約が認められない場合が多いでしょう。

また、民法542条に該当する場合や著しい信頼関係の破壊がある場合には、催告なしで賃貸借契約を解約できることもあります。

連帯保証人への請求

上記のほか、賃貸借契約において連帯保証人を付けていた場合、賃貸人は、その連帯保証人にも賃料の支払いを請求できます。

民法と資格試験

民法は、私法の基本法です。我々の生活に最も身近な法律です。

そのため、例えば、司法試験（本試験）、司法試験予備試験、司法書士試験、行政書士試験、宅建試験、マンション管理士試験・・・など、実に多くの資格試験の試験科目になっています。

これら法律系資格の合格を目指すなら、民法を攻略することは必須条件です。

とは言え、民法は範囲も膨大です。メリハリを付けないと、いくら時間があっても合格にはたどり着けません。効率的に試験対策をするには、予備校や通信講座などを利用するのもひとつの方法でしょう。

参考書籍

本サイトでも民法について解説していますが、より深く知りたい方や資格試験勉強中の方のために、民法の参考書籍を紹介します。

司法試験・予備試験など資格試験向けの参考書籍としては、以下のものがあります。