賃貸人（賃貸借の貸主）はどのような法的義務を負うのか？

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

賃貸人（ちんたいにん）とは

賃貸借契約は，当事者の一方がある物の使用・収益を相手方にさせることを約し，相手方がこれに対してその賃料を支払うことおよび引渡しを受けた目的物を契約が終了したときに返還することを約することによって効力を生ずる契約です（民法601条）。

この賃貸借契約において，目的物を使用収益させる側の当事者のことを「賃貸人（ちんたいにん）」といいます。貸主、大家、家主などと呼ばれる場合もあります。

賃貸人は，賃借人から賃料を支払ってもらう権利がありますが，その反面，さまざまな法的義務を負うことにもなります。

賃貸借契約における賃貸人の基本的義務としては、以下のものがあります。

目的物を使用収益させる義務

前記のとおり，賃貸借契約において，賃貸人は目的物を使用収益させることを約束しなければなりません。したがって、賃貸人は、賃借人に対して「目的物を使用収益させる義務」を負うことになります。

使用収益の意味

賃貸人の使用収益義務における「使用」とは、賃借人に賃借物を使用させること、「収益」とは、賃借人が賃借人から利益を得られるようにすることです。

この使用収益義務は、ただ使用収益できる賃借物を引き渡せば終わりではなく、賃貸借契約の存続期間中、賃借人が使用収益できる状態にしておかなければならない継続的な義務です。

後述する賃借物の修繕義務も、この使用収益させる義務の一環といえます。

また、賃借人に使用収益させる義務には、賃借人の使用収益を妨げてはならない義務も含まれます。したがって、賃貸人であるからといって、賃借人を排除して賃借物を使用することは許されません。

賃借人の使用収益が妨げになる障害が賃借物に生じている場合には、それを取り除くことも必要となります。

賃借物の引渡し義務

賃貸借契約は，口頭でも成立する諾成です。したがって，賃借人に対して目的物を実際に引き渡さなくても，契約としては成立します。

しかし，目的物の引渡しを受けなければ，賃借人は実際に使用収益することはできません。

そのため，賃貸人には，使用収益義務から派生する義務として，賃借人に対し「目的物を引き渡す義務」も負っていると解されています。

もっとも，諾成契約ですので，引渡しは契約成立後でもかまわないということになります。

ただし，引渡しをしてからはじめて賃借人は使用収益できるようになるので，契約成立後引渡しまでの賃料は請求できません。

目的物の修繕義務

民法 第606条

• 第1項　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
• 第2項　賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

前記のとおり，賃貸人は目的物を使用収益させる義務を負っています。そのため，賃貸人は，目的物を賃借人に引き渡す義務を負っています。

しかし，場合によっては，目的物が使用収益できるような状態ではなくなってしまったという場合もあるでしょう。これでは，使用収益させる義務をまっとうしているとはいえません。

そこで，賃貸人は，賃借人によって目的物が使用収益できるよう目的物を修繕しなければならない義務も負っています。これを「修繕義務」といいます（民法606条1項本文）。

賃貸人が修繕義務を負う場合、その修繕費用は賃貸人が負担します。賃貸人が修繕義務を負うべきものについて賃借人が費用を支出して修繕した場合、賃借人は賃貸人に対してその費用の償還を請求できます（民法607条の2、608条1項）。

修繕義務の要件・範囲

前記のとおり、賃貸人は修繕義務を負っています。この修繕義務が発生する要件は、以下のとおりです。

賃貸人には修繕義務がありますが、いかに修繕義務を負っているとはいえ，あらゆる瑕疵や損もうを賃貸人が修繕しなければならないというのでは，賃貸人にかかる負担が大きくなり過ぎます。

とはいえ，賃貸人の修繕義務の範囲を狭めすぎても，今度は逆に賃借人にかかる負担が大きくなってしまいます。

そのため、賃貸人による修繕が必要な状態とは、「修繕しなければ賃借人が契約によって定まった目的に従って使用収益することができない状態になったことをいい、賃貸人の目的物修繕義務は、単に賃借人をして目的物をその用法に従って使用収益させるのに必要な限度にとどまると解するのが相当であり、たとえ目的物に破損や障害が生じたとしても、その程度が賃借人の使用収益を妨げるものでない限り、賃貸人は修繕義務を負わない」と解されています（東京地判平成25年1月29日）。

この修繕義務は、修繕が必要なった原因が不可抗力によるものであったとして発生します。

ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となった場合には、賃貸人に修繕義務は生じません（民法606条1項ただし書き）。この場合は、賃借人が修繕しなければなりません。

加えて、法は不可能を強いるものではありません。そのため、修繕が物理的に不可能な場合には、修繕義務は発生しません。また、賃料などからみて、修繕に費用がかかりすぎるため経済的に不可能である場合も、修繕義務は発生しないと解されています。

例えば、居住用建物であれば、床、天井、壁、ドア、窓などの損傷のや雨漏りしている外壁や屋上の損傷、排水管の損傷などについては、賃貸人に修繕義務が課されるでしょう。

修繕義務免除特約・賃借人負担特約

当事者間の約定で賃貸人の修繕義務を免除する特約や修繕義務を賃借人に課す特約を定めることがあります。この修繕義務免除特約・賃借人負担特約も有効です。

ただし、修繕義務免除特約や賃借人負担特約がある場合でも、経年変化等による通常の損耗まで免除することは、賃借人に過大な負担を負わすことになり許されないとした裁判例もあります。

費用償還義務

民法 第608条

• 第1項　賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
• 第2項　賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第2項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

賃貸人には、費用の償還義務もあります（民法608条）。この費用とは，必要費と有益費のことをいいます。

必要費

必要費とは、賃借物を維持保存し、管理するために必要となる費用のことをいいます。

賃借人が必要費を支出した場合，賃貸人は必要費を償還する義務を負い、賃借人は賃貸人に対してその必要費をただちに償還（支払うように）請求できます（民法608条1項）。

この必要費については，修繕義務の範囲と関連してきます。賃借人が必要費を請求できるのは，賃貸人が修繕義務を負っている修繕について賃借人が費用を支出した場合です。

したがって，契約で賃借人が修繕しなければならないと定めていた破損などについて賃借人が費用を支出したとしても，それを必要費として償還請求することはできません。

有益費

民法 第196条

• 第2項　占有者が占有物の改良のために支出した金額その他の有益費については、その価格の増加が現存する場合に限り、回復者の選択に従い、その支出した金額又は増価額を償還させることができる。ただし、悪意の占有者に対しては、裁判所は、回復者の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

有益費とは、目的物の価値を増加させるために支出した費用のことをいいます。

賃借人が有益費を支出した場合，賃貸人は有益費を償還する義務を負い、賃借人は賃貸人に対してその有益費を償還（支払うように）請求できます（民法608条2項）。

有益費を請求できるのは、賃借物の価格が増加した場合でなければなりません。ただ改造しただけでは、有益費の償還義務は発生しません。

また、有益費として償還すべき金額は、実際に支出した金額か賃借物の価格の増加分の金額のいずれか賃貸人が選択した方の金額です（民法608条2項本文、196条2項）。

この有益費は、必要費と異なり、支出したらすぐに賃貸人に請求できるわけではなく、賃貸借契約が終了したときに請求できます。この場合、賃貸人は、裁判所に支払期限を延ばしてもらうよう請求できます（民法608条2項ただし書き）。

費用償還義務免除特約

前記のとおり、賃貸人が費用償還義務を負うのが原則ですが、当事者間の約定で、賃貸人と賃借人のいずれが、どのような費用支出について責任を負うかを定めることができます。

例えば、室内の照明器具の交換や修繕費用は賃借人が負担するなどを定める場合です。

その他特約に基づく義務

前記の各種義務のほか、契約において賃貸人に義務が課されている場合には、その約定の義務も負うことになります。

賃貸人が義務に違反した場合の責任

前記の使用収益させる義務、目的物引渡し義務、修繕義務、費用償還義務などを賃貸人が怠った場合、賃貸人は、債務不履行責任（損害賠償責任）を負担することになります。

また，賃貸借契約は有償契約です。そのため，賃貸人は契約不適合責任を負う場合もあります。

債務不履行責任

賃貸人が使用収益させる義務、目的物引渡し義務、修繕義務、費用償還義務などの債務を本旨に従って履行しなかった場合、賃借人は、以下の措置をとることができます。

契約不適合責任

引き渡した賃借物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合、賃貸人は契約不適合責任を負い、賃借人は、以下の措置をとることができます。

民法と資格試験

民法は、私法の基本法です。我々の生活に最も身近な法律です。

そのため、例えば、司法試験（本試験）、司法試験予備試験、司法書士試験、行政書士試験、宅建試験、マンション管理士試験・・・など、実に多くの資格試験の試験科目になっています。

これら法律系資格の合格を目指すなら、民法を攻略することは必須条件です。

とは言え、民法は範囲も膨大です。メリハリを付けないと、いくら時間があっても合格にはたどり着けません。効率的に試験対策をするには、予備校や通信講座などを利用するのもひとつの方法でしょう。

参考書籍

本サイトでも民法について解説していますが、より深く知りたい方や資格試験勉強中の方のために、民法の参考書籍を紹介します。

司法試験・予備試験など資格試験向けの参考書籍としては、以下のものがあります。