個人再生の住宅資金特別条項の利用が問題となるケースとは？54事例を解説

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

このページでは、住宅資金特別条項の適用が問題となる事例についてQ&A形式で説明します。

個人再生の住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは？

個人再生（小規模個人再生・給与所得者等再生）には、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）と呼ばれる制度があります。

住宅資金特別条項を使うと、住宅資金貸付債権（住宅ローン）だけ個人再生による減額等の対象から外して、契約どおり（または若干リスケジュールして）返済を継続できるようになります。

ほとんど契約どおりに返済するため、住宅を競売されることがなくなります。住宅ローン以外の借金・債務は、個人再生で減額・分割払いにできます。

住宅ローンの残る自宅を維持したまま債務整理できるのです。

このように住宅資金特別条項制度は、住宅ローンの残る自宅を維持しつつ債務整理できる非常に有用な制度ですが、利用の条件（要件）が非常に複雑です。

個人再生の住宅資金特別条項の要件

個人再生で住宅資金特別条項を利用するには、民事再生法で定める多くの要件をクリアしていなければなりません。

具体的に言うと、住宅資金特別固有の要件には、以下のものがあります。

これらの要件を充たしていなければならないため、住宅資金特別条項を利用できるかどうかが問題となる事例は少なくありません。

以下、個人再生で住宅資金特別条項を利用できるかどうかが問題となるケースを個別に説明します。

個人再生本体の要件を充たしていない場合

個人再生には、小規模個人再生と給与所得者等再生の2種類の手続があります。いずれを選んでも、住宅資金特別条項を利用できます。言ってみれば、住宅資金特別条項は、小規模個人再生や給与所得者等再生のオプションです。

そのため、そもそも小規模個人再生や給与所得者等再生の要件を満たしていない場合は、住宅資金特別条項も利用できません。

住宅ローンがない場合

住宅資金特別条項は、あくまで住宅ローンだけを減額などの対象から除外して、住宅が競売にかけられるのを防ぐための制度です。住宅ローンがない場合は、住宅資金特別条項を使えませんし、使う意味もありません。

もっとも、個人再生では財産の強制処分はありません。そのため、住宅資金特別条項が使えなくても、住宅ローンのない自宅を強制処分されることはありません。

ただし、住宅ローンのない自宅は、その全価値が資産として扱われます。そのため、支払不能のおそれがない（自宅を売れば借金を返せる）と判断されて、個人再生自体できない可能性はあります。

また、自宅の価値以上は返済しなければならないので（清算価値保障原則）、個人再生をしてもまったく減額できず、個人再生をする意味がないケースも多いです。

住宅の査定額が住宅ローン残額より大きいケース（アンダーローン住宅の場合）

住宅資金特別条項は、住宅の査定額が住宅ローン残額よりも小さい場合（オーバーローン）でなければ利用できないものではありません。

住宅の査定額が住宅ローン残額よりも大きい場合（アンダーローン）でも、住宅資金特別条項は利用可能です。

ただし、アンダーローンの場合、住宅の査定額のうち住宅ローン残額を超える部分は、清算価値として扱われます。

あまりに清算価値が高額な場合は、そもそも支払不能のおそれがないとして、個人再生自体が利用できない可能性があります。また、清算価値以上は返済しないといけないため（清算価値保障原則）、減額できないこともあります。

実際、アンダーローンの場合は、個人再生が難しいケースも多いです。

住宅ローン以外の債務がないケース

例えば、住宅ローンの巻戻しを利用する場合や、ペアローンなどで夫婦ともに個人再生を申し立てるときに、夫婦の一方には住宅ローン以外に債務が無い場合などでは、住宅ローン以外に債務がないケースも存在します。

このように住宅ローンしか債務がない場合でも、住宅資金特別条項の利用は可能と考えられています。

住宅ローンを延滞して一括請求されているケース

住宅資金特別条項には、以下の5つのタイプがあります。

住宅ローンを延滞して一括請求されている場合でも、期限の利益回復型・リスケジュール型・元本猶予期間併用型・合意型を使って住宅資金特別条項を利用できます。

ただし、住宅ローン会社によっては、滞納分の一括返済を条件としてくる場合もあるため、事前に返済のシミュレーションをしておく必要があります。

住宅資金特別条項の対象となる「住宅」

個人再生の住宅資金特別条項を利用できる建物は、民事再生法で定める「住宅」に限られます。民事再生法で定める「住宅」に該当するための条件は、以下のとおりです。

この条件を充たさない建物を個人再生の住宅資金特別条項を使って残すことはできません・

建物の所有権がないケース

住宅資金特別条項を利用するには、対象の住宅が申し立てした本人（再生債務者）の所有物でなければいけません。

したがって、たとえ自宅であっても、所有権がないのであれば、住宅資金特別条項は利用できません。

建物が区分所有のケース

区分所有とは、一棟の建物のうちで、構造上区分された独立部分を所有することです。分譲マンションの一室を所有する場合などが区分所有に当たります。

住宅資金特別条項を利用するには、対象の住宅が申し立てした本人（再生債務者）の所有物でなければいけません。

分譲マンションのような区分所有であっても、所有物であることに変わりはないため、住宅資金特別条項を利用することは可能です。

自宅が共有のケース

住宅資金特別条項を利用するには、対象の住宅が申し立てした本人（再生債務者）の所有物でなければいけません。

共有であっても、所有物であることに変わりはないため、住宅資金特別条項を利用することは可能です。なお、共有であればよく、持分が多い少ないも関係ありません。

建物を他人に賃貸しているケース

住宅資金特別条項を利用できるのは、申し立てた人が居住している建物です。つまり、自宅・マイホームでなければ利用できないのです。

そのため、他人に貸している建物は自宅と言えないので、住宅資金特別条項は利用できません。

ただし、定期賃貸借など、一定期間が経過した後に賃貸借契約が解消され、その後は自宅として利用することがはっきりしているといった事情がある場合には、住宅資金特別条項を利用できるケースがあります。

投資用マンションのケース

住宅資金特別条項を利用できるのは、申し立てた人が居住している建物です。つまり、自宅・マイホームでなければ利用できないのです。

投資用マンションであっても、実際には自分が住んでいるのであれば、住宅資金特別条項の利用は可能です。

他方、他人に貸している場合は、自宅と言えないので、住宅資金特別条項は使えません。

単身赴任していて自分は居住していないケース

住宅資金特別条項を利用できるのは、申し立てた人が居住している建物です。つまり、自宅・マイホームでなければ利用できないのです。

単身赴任の場合、申し立てた本人は住んでいないものの、一時的なものであり、いずれ戻ってきて居住することが予定されています。

そのため、単身赴任の場合は、住宅資金特別条項を利用できます。

ただし、単身赴任中、家族が使っているのではなく、他人に貸しているようなケースでは、戻ってくるかどうか明らかでないため、住宅資金特別条項の利用が認められない可能性があります。

離婚合意で元妻などが居住しているが自身は居住していないケース

住宅資金特別条項を利用できるのは、申し立てた人が居住している建物です。つまり、自宅・マイホームでなければ利用できないのです。

たとえ離婚の際の合意に基づいている元配偶者などが住んでいたとしても、申し立てた本人が住んでいない以上、住宅資金特別条項は利用できません。

二世帯住宅のケース

住宅資金特別条項を利用するには、対象の自宅の床面積の2分の1以上を申し立てた本人が居住用に使っていることが必要です。

二世帯住宅であっても、申し立てした本人が建物全体の床面積の2分の1以上を居住用に使っていれば、住宅資金特別条項を利用できます。

他方、別世帯家族が床面積の2分の1以上を居住用に使っている場合は、住宅資金特別条項を利用できません。

店舗兼居宅であるケース

住宅資金特別条項を利用するには、対象の自宅の床面積の2分の1以上を申し立てた本人が居住用に使っていることが必要です。

店舗兼自宅のように建物の一部を事業に使っている場合でも、申し立てた本人が、床面積の2分の1以上を居住用に使っていれば、住宅資金特別条項の利用は可能です。

他方、店舗部分が床面積の2分の1以上の場合は、住宅資金特別条項を利用できません。

離婚の財産分与により所有権を取得した住宅のケース

離婚の際の財産分与で取得したものであっても、所有権があることには変わりありません。

ただし、住宅資金特別条項を使えるのは、住宅資金貸付債権（住宅ローン）を申し立てた本人が負っている場合です。

そのため、財産分与で建物の所有権は取得したものの、住宅ローンは引き継いでいない場合は、住宅資金特別条項を使えません。

他方、建物所有権だけでなく、住宅ローンも名義変更して引き継いでいる場合であれば、住宅住宅資金特別条項を利用できます。

相続により取得した住宅のケース

遺産相続で取得したものであっても、所有権があることには変わりありません。

ただし、住宅資金特別条項を使えるのは、住宅資金貸付債権（住宅ローン）を申し立てた本人が負っている場合です。

そのため、相続で建物の所有権は取得したものの、住宅ローンは引き継いでいない場合は、住宅資金特別条項を使えません。

他方、建物所有権だけでなく、住宅ローンも名義変更して引き継いでいる場合であれば、住宅住宅資金特別条項を利用できます。

住宅が複数あるケース

住宅資金貸付債権における「住宅」に該当し得る建物が複数ある場合もあり得ます。

ただし、実際に住宅資金特別条項を使えるのは、数の建物のうちで生活の本拠と認められる1つの建物だけです。

それ以外の住宅については住宅資金特別条項の適用は認められません。

駐車場や私道の土地にも共同抵当が設定されているケース

マンションなどの場合、住宅や敷地のほか、駐車場や住宅につながる私道などの土地もセットで購入し、すべてに抵当権が設定されることがあります。

住宅資金特別条項の対象になるのは、住宅と住宅の敷地に及びます。住宅の敷地とは、「住宅の用に供されている土地又は当該土地に設定されている地上権」のことです（民事再生法196条2号）。

そのため、住宅や底地そのものではなくても、駐車場や私道が住宅利用のために必要な土地であれば、住宅資金特別条項の効果が及びます。

なお、駐車場や私道を住宅とは別個に購入し、特に住宅利用のために使っているわけではない場合には、住宅資金特別条項の効果は及びません。

住宅資金特別条項の対象となる「住宅資金貸付債権」

住宅資金特別条項を利用して個人再生による減額などの対象から外せるのは「住宅資金貸付債権」です。住宅資金貸付債権に該当するのは、以下の条件を充たす債権です。

住宅資金貸付債権の典型は、住宅ローンです。ほとんどの住宅ローンは、住宅資金貸付債権に該当するでしょう。

他方、これらの条件を充たす住宅資金貸付債権でなければ、個人再生による減額などの対象から外すことはできません。

生活費の借入れや事業用の借入れ債権であるケース

住宅資金特別条項の対象になる「住宅資金貸付債権」は、住宅の建設・購入・改良のための資金の借入れでなければいけません。いわゆる住宅ローンです。（民事再生法196条3号）

そのため、生活費の借金や事業資金の借金には、住宅資金特別条項は利用できません。

リフォームのための借入れであるケース

住宅資金特別条項の対象になる「住宅資金貸付債権」は、住宅の建設・購入・改良のための資金の借入れでなければいけません。いわゆる住宅ローンです。（民事再生法196条3号）

リフォーム資金は住宅の改良に必要な資金であるため、住宅資金特別条項の利用が可能です。

定期借地権付き住宅ローンのケース

一般定期借地権付き住宅を購入（または建築）する場合、買主は、住宅の売主に対して代金を支払う（建設業者等に建設請負代金を支払う）だけでなく、その住宅の敷地の地主に対して保証金・権利金を支払う必要があります。

そのため、一般定期借地権付き住宅購入・建設する場合、住宅ローンに購入・建設の費用だけなく、保証金・権利金も含まれることが多いです。

この保証金や権利金の資金は、住宅の建設・購入の資金そのものではありません。しかし、保証金・権利金を支払って借地権を取得しなければ住宅を購入または建設することはできないため、「住宅の用に供する借地権の取得に必要な資金」（民事再生法196条3号）といえます。

そのため、敷地所有者に支払う保証金や権利金も含まれている一般定期借地権付き建物の住宅ローンでも、住宅資金特別条項の利用は可能です。

住宅の売買代金債務・建設請負代金債務であるケース

住宅資金特別条項の対象となる「住宅資金貸付債権」は、分割払いの定めのある借金（貸付債権）です。

売買代金債権や請負代金債権は借金ではないため、住宅資金特別条項を利用できないのが原則です。

ただし、売買代金や請負代金が分割払いであった場合、買主や請負人との間で準消費貸借契約を結び直して、代金を借金に切り替えれば、住宅資金特別条項の利用が認められるケースがあります。

なお、そもそも一括払いの売買代金や請負代金であった場合は、準消費貸借で分割にしても住宅資金特別条項の利用は認められないと考えられています。

一括払いの借入れであるケース

住宅資金特別条項の対象となる「住宅資金貸付債権」は、分割払いの定めのある借金（貸付債権）です。

そのため、住宅ローンであっても、一括払いの場合は住宅資金特別条項を利用できません。

住宅ローンを担保するための抵当権が設定されていないケース

住宅資金特別条項の対象となる「住宅資金貸付債権」とは、債権または保証会社の求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものでなければなりません（民事再生法196条3号）。

そのため、抵当権の設定されていない住宅ローンには、住宅資金特別条項は利用できません。

住宅ローンを借り換えているケース

借り換えた住宅ローンは、厳密に言うと、借金を返すための借金であるため、住宅の建設・購入・改良の資金のための借金とは言えません。

しかし、借り換えによって、従前の住宅ローンの代わりに借り換えた住宅ローンを返済していくことになるので、返済相手が入れ替わったにすぎないと言えます。

そのため、借り換えた住宅ローンでも、住宅資金特別条項を利用できます。

住宅の買換えローンであるケース

買い替えローンは、新たに住宅ローンを借りて、従前のローンを完済するとともに、新しい住宅を購入するための住宅ローンのことです。

この買い替えローンには、従前の住宅ローンを返済するための資金も含まれている場合があります。

従前の住宅ローンを返済するための資金が含まれている場合、住宅の購入資金ではないため、住宅資金特別条項を利用できないのが原則です。

とは言え、買い替えは珍しいことではなく、新しい住宅の購入に必要なものと言えなくもありません。

そのため、新たな建物を取得するに至った経緯や買換えローンの総額うちで残ローン額の占める割合などを考慮して、買換えローンについても住宅資金特別条項の利用が認められるケースがあります。

住替えローンのケース

住替えローンは、新たに住宅ローンを借りて、従前のローンを完済するとともに、新しい住宅を建設するための住宅ローンのことです。

この住替えローンには、従前の住宅ローンを返済するための資金も含まれている場合があります。

従前の住宅ローンを返済するための資金が含まれている場合、住宅の建設資金ではないため、住宅資金特別条項を利用できないのが原則です。

とは言え、建て替えは珍しいことではなく、新しい住宅の建設は、住宅の改良に近い部分もないとは言えません。

そのため、新たな建物を取得するに至った経緯や住替えローンの総額うちで残ローン額の占める割合などを考慮して、住替えローンについても住宅資金特別条項の利用が認められるケースがあります。

個人再生申立て前に住宅を売却したケース

住宅資金特別条項の対象になる「住宅資金貸付債権」は、住宅に抵当権が設定されている債権です。

個人再生申立て前に自宅を売却してしまっている以上「住宅」も「抵当権」もないため、住宅資金特別条項を利用することはできません。

住宅ローンの連帯債務であるケース

住宅ローンの連帯債務者であっても、住宅ローンの債務者であることに違いはありません。

そのため、連帯債務でも、住宅資金特別条項を利用できます。

住宅ローンの連帯保証債務であるケース

連帯保証人が負っている連帯保証債務は、借金そのものでも、住宅資金でもありません。そのため、住宅資金特別条項の対象となる「住宅資金貸付債権」に該当せず、住宅資金特別条項を利用できないのが原則です。

しかし、連帯保証債務に住宅資金特別条項が一切適用されないとすると、主債務者が個人再生しても自宅を維持できない可能性があり、制度趣旨に反します。

そこで、東京地方裁判所をはじめとする多くの裁判所では、連帯保証人と主債務者が一緒に個人再生を申し立てた場合は、住宅資金特別条項の利用か認められるケースがあります。

ただし、連帯保証人も、その住宅を所有（共有）し、かつ、その住宅に居住していることなどの条件は必要です。

住宅ローンの保証会社の求償権に係る保証債務であるケース

前記のとおり、住宅ローンの保証債務であれば、主債務者とともに個人再生を申し立てた場合、住宅資金特別条項の利用が認められるケースがあります。

しかし、保証会社の求償権の保証債務は、住宅ローンの保証債務ではありません。

とは言え、求償権の保証債務に住宅資金特別条項の適用が一切認められないとすると、主債務者が個人再生しても自宅を維持できない可能性があり、制度趣旨に反します。

そこで、以下の条件を満たす場合には、保証会社の求償権の保証債務であっても、住宅資金特別条項の適用が認められるケースがあります。

住宅ローンが保証会社によって代位弁済された場合

住宅ローンを滞納すると、保証会社が代わりに支払い（代位弁済）をします。代位弁済により、住宅ローンの債権者は、ローン会社から保証会社に移ります。

法定代位により取得された住宅ローンには住宅資金特別条項を使えません。そのため、保証会社が代位弁済で取得した住宅ローンには、住宅資金特別条項を利用できないのが原則です。

ただし、救済措置として、保証会社が代位弁済した日から6か月以内に裁判所に個人再生を申し立てれば、住宅資金特別条項を利用できます。

6か月以内に申し立てると、保証会社の代位弁済はなかったことになり、ローン会社に住宅ローンが戻ります。これを「巻戻し」といいます。

住宅ローンが保証会社以外の第三者によって代位弁済されたケース

住宅資金特別条項の適用が認められるためには、住宅資金貸付債権が法定代位によって取得されたものでないことが必要です（民事再生法198条1項）。

保証人が代位弁済すると、住宅ローンの債権者は、ローン会社から保証人に移ります。これにより住宅ローンが法定代位により取得されたものになるため、住宅資金特別条項を使えなくなります。

なお、代位弁済したのが保証会社てあった場合は、代位弁済日から6か月以内に裁判所に個人再生を申し立てれば、住宅資金特別条項を利用できます（巻戻し）。

住宅ローン債権が債権譲渡されたケース

債権譲渡されると、債権は同一性を保ったまま移転します。債権者は変更しますが、住宅ローン自体に変更はありません。

そのため、住宅ローンが債権譲渡されたとしても、住宅資金特別条項の利用は可能です。

諸費用ローンがあるケース

諸費用ローンとは、登記手続の費用、印紙税、登録免許税、不動産取得税、火災保険等の各種保険料、仲介手数料などさまざまな費用の借入れです。

諸費用ローンは、住宅の建設・購入・改良の資金の借入れではありません。諸費用ローンを担保すらために住宅に抵当権が設定されている場合、住宅ローン以外の債権を担保するための抵当権が住宅に設定されていることになり、住宅資金特別条項を使えなくなるのが原則です。

ただし、以下のケースでは、諸費用ローンの抵当権が設定されていても、住宅資金特別条項を利用できる場合があります。

ペアローンのケース

ペアローンとは、1つの住宅について、夫婦など2人以上がそれぞれの持分に応じて別々の住宅ローンを組むことです。

ペアローンの場合、各自の住宅ローンが住宅全体に設定されます。そのため、両者とも、自分の住宅（持分）に住宅ローンを担保するための抵当権を設定することになります。

たとえペアローンとはいえ、自分の住宅に自分の住宅ローン以外の抵当権が設定されることになるので、住宅資金特別条項を利用できないのが原則です。

ただし、、東京地方裁判所をはじめとして多くの裁判所では、ペアローン債務者の双方がともに個人再生を申し立てたときには、双方について住宅資金特別条項の利用が可能とされています。

なお、ペアローンの一方のみが個人再生を申し立てた場合でも、他方の住宅ローンを担保するための担保権が実行されるおそれがなく、住宅ローン会社も同意しているときには住宅資金特別条項の利用が認められることもあり得ます。

相互連帯保証付きのペアローンのケース

前記のとおり、通常のペアローンの場合、ペアローン債務者の双方がともに個人再生を申し立てたときには、双方について住宅資金特別条項の利用が可能です。

相互保証タイプのペアローンの場合は、お互いに保証人になっている点で通常のペアローンと異なる考慮が必要です。

もっとも、相互保証タイプのペアローンの場合も、ペアローン債務者の双方がともに個人再生を申し立てたときには、双方について住宅資金特別条項の利用が可能とされています。

なお、ペアローンの一方のみが個人再生を申し立てた場合でも、他方の住宅ローンを担保するための担保権が実行されるおそれがなく、住宅ローン会社も同意しているときには住宅資金特別条項の利用が認められることもあり得ます。

住宅に住宅ローン以外の債務を担保するための抵当権が設定されている場合

住宅資金特別条項を利用するためには、対象の住宅に住宅ローン以外の債務を担保するための抵当権が設定されていないことが必要です。

そのため、住宅ローン以外に、事業融資や売買代金などを担保するための抵当権が設定されていると、住宅資金特別条項は利用できません。

住宅資金特別条項を利用するには、親族の援助を受けて第三者弁済により支払いをするなどして、住宅ローン以外の抵当権を外してもらうしかありません。

住宅に建て替え前の住宅ローンの後順位抵当権が設定されているケース

住宅資金特別条項を利用するには、住宅に住宅資金貸付債権以外の債権を担保するための抵当権が設定されていないことが条件です。（民事再生法198条1項ただし書き前段）

住宅ローンを完済する前に住宅を取り壊し、新たに住宅ローンを組んで住宅を建て直した場合、新しい住宅に前の住宅ローンと新規の住宅ローンの2つの抵当権が設定されるケースがあります。

新しい住宅ローンは住宅資金貸付債権です。しかし、古い住宅ローンは、現在の自宅を建設するための住宅ローンではないため、住宅資金貸付債権に当たりません。

そのため、住宅に住宅資金貸付債権ではない債権を担保するための抵当権が設定されていることになるので、住宅資金特別条項は使えません。

過去の住宅ローンを担保するための抵当権が設定されている場合には、それを事前に解消しておく必要があります。

住宅以外の不動産に住宅ローンの共同抵当が設定されている場合

住宅以外の不動産に住宅ローンを担保するための抵当権（共同抵当）を設定してはいけないとする要件はありません。

そのため、住宅や敷地だけでなく、他の不動産に住宅ローンを担保するための抵当権が設定されている場合でも、住宅資金特別条項は利用可能です。

ただし、他の不動産に、対象の住宅ローンに劣後する住宅ローン以外の債務を担保するための抵当権（後順位抵当権）が設定されている場合は、住宅資金特別条項を利用できません。

住宅以外の共同抵当物件に住宅ローン以外の債務の抵当権が設定されているケース

住宅資金特別条項を利用するには、住宅以外の不動産を住宅ローンの共同抵当にしている場合に、その住宅以外の不動産に住宅ローンに劣後する抵当権者（後順位抵当権者）がいないことが必要です。

そのため、住宅以外の不動産に住宅ローン以外の抵当権が設定されていたとしても、それが住宅ローンに優先する先順位抵当権であれば、住宅資金特別条項を使えます。

他方、住宅以外の不動産に設定されている住宅ローン以外の抵当権が、住宅ローンに劣後する後順位抵当権の場合は、住宅資金特別条項を使えません。

住宅や敷地利用権を失う見込みがある場合

個人再生で住宅資金特別条項を定めた再生計画を裁判所に認可してもらうためには、住宅や住宅の敷地利用権を失う見込みがないことが必要です。

そのため、将来的に自宅や敷地利用権を失う可能性がある場合は、住宅資金特別条項を定めた再生計画を認可してもらえません。

例えば、よくあるのは、税金やマンション管理費を滞納している場合です。税金やマンション管理費を滞納していると、住宅や敷地を競売にかけられる可能性があるからです。

税金や国民健康保険を滞納しているケース

住宅資金特別条項を定めた再生計画は、再生債務者が住宅の所有権を失うこととなると見込まれる場合には認可されません（民事再生法202条2項3号）。

税金や国民健康保険を滞納すると、滞納処分として自宅を差し押さえられ、強制的に処分される可能性があります。この滞納処分は、中止も取消しもできません。

税金や国民健康保険を滞納している場合、住宅の所有権を失う見込みがあるため、住宅資金特別条項を使えないのが原則です。

そのため、住宅資金特別条項を利用する場合は、税金や国民健康保険の滞納を解消しておく必要があります。

ただし、滞納を解消できない場合でも、税務署や市役所・区役所など公租公課庁と相談して、分納措置をとってもらえれば、住宅の所有権を失う見込みがなくなったものとして、住宅資金特別条項の利用が可能になるケースがあります。

住宅に税金や国民健康保険の滞納処分による差押えがされているケース

住宅資金特別条項を定めた再生計画は、再生債務者が住宅の所有権を失うこととなると見込まれる場合には認可されません（民事再生法202条2項3号）。

税金や国民健康保険の滞納によって、滞納処分として自宅が差し押さえられている場合、いずれ自宅は公売されます。滞納処分は、個人再生手続が開始されても、中止や取り消すことができません。

そのため、滞納処分により自宅が差し押さえられている場合、自宅の所有権を失う見込みがあるとして、住宅資金特別条項は利用できなくなります。

住宅資金特別条項を使うには、税金や国民健康保険の滞納を解消した上で差押えを解除してもらうほかありません。

マンション管理費を滞納しているケース

住宅（マンション）の所有権を失う見込みがある場合、住宅資金特別条項は利用できません。

マンションの管理費や修繕積立金には先取特権が認められています。管理費や修繕積立金を滞納すると、管理組合はマンションを競売にかけることができます。

そのため、マンション管理費や修繕積立金を滞納していると、マンションの所有権を失う見込みがあるため、住宅資金特別条項を利用できません。

住宅資金特別条項を利用する場合は、管理費や修繕積立金の滞納を解消する必要があります。

また、管理組合との間で滞納分を支払う代わりに先取特権を実行しないことを合意（別除権協定）し、裁判所に許可してもらう方法もあります。

住宅に一般債権者による差押えや仮差押えがされているケース

裁判所の個人再生手続が開始されると、担保権や優先権のない一般債権者による強制執行（財産差押え）や民事保全手続（仮差押え）は中止されます（民事再生法39条1項）。

中止された差押えや仮差押えは、裁判所により再生計画が認可されると、効力を失います（同法184条）。

いずれ失効する見込みであるため、自宅を差し押さえ（または仮差押え）られている場合でも、住宅資金特別条項の利用は可能です。

住宅が一般債権者に競売されているケース

裁判所の個人再生手続が開始されると、担保権や優先権のない一般債権者による強制執行（財産差押え）や民事保全手続（仮差押え）は中止されます（民事再生法39条1項）。

中止された差押えや仮差押えは、裁判所により再生計画が認可されると、効力を失います（同法184条）。

一般債権者が強制執行を申し立て、自宅を差し押さえた上で競売手続を開始した場合も、再生手続の開始により競売手続は中止され、再生計画の認可により失効します。

いずれ失効する見込みであるため、一般債権者による競売手続が開始されている場合でも、住宅資金特別条項の利用は可能です。

住宅が住宅ローン会社により競売されている場合

住宅ローン会社は、住宅ローンの滞納があった場合、抵当権を実行して住宅を競売（担保不動産競売）にかけることができます。この担保不動産競売は、裁判所の個人再生手続が開始されたとしても、当然には中止されません。

ただし、住宅資金特別条項を使う場合、個人再生手続が開始した後、裁判所から抵当権実行手続の中止命令を発令してもらうことによって、抵当権に基づく競売手続を中止することが可能です（民事再生法197条）。

また、住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可決定が確定すれば、その認可決定正本を執行裁判所に提出することで競売は取り消されます（民事執行法183条2項）。

いずれ取り消すことが可能であるため、住宅ローン会社による自宅の競売手続が開始されていても、住宅資金特別条項は使えます。

もっとも、競売手続がすでに開札期日（入札者を決める手続）に入っていると、取り消せません。そのため、開札期日が開始される前に個人再生を申し立てる必要があります。

債権者一覧表に住宅資金貸付である旨を記載しなかった場合

住宅資金特別条項を利用する場合、裁判所に提出する債権者一覧表に以下の記載をしなければいけません（民事再生法221条3項3号、4号、244条）。

これらを債権者一覧表に記載しないまま再生手続が開始されると、住宅資金特別条項は利用できなくなります。開始後に修正することもできません。記載漏れのないよう注意しましょう。

ただ、実際には、裁判所や個人再生委員が気づいて、訂正を求めてくれる場合が多いと思います。

再生計画案に住宅資金特別条項を定めなかった場合

住宅資金特別条項は、再生計画案に定めておかなければ裁判所に認可してもらえません。忘れずに記載しましょう。

ただ、実際には、裁判所や個人再生委員が気づいて、訂正を求めてくれる場合が多いと思います。

その他個人再生に関するよくある質問

個人再生全般に関するよくある質問については、下記リンク先ページを参照してください。

弁護士の探し方

「個人再生をしたいけど、どの弁護士に頼めばいいのか分からない」
という人は多いのではないでしょうか。

現在では、多くの法律事務所が個人再生を含む債務整理を取り扱っています。そのため、インターネットで探せば、個人再生を取り扱っている弁護士はいくらでも見つかります。

しかし、インターネットの情報だけでは、分からないことも多いでしょう。やはり、実際に一度相談をしてみて、自分に合う弁護士なのかどうかを見極めるのが一番確実です。

債務整理の相談はほとんどの法律事務所で「無料相談」です。むしろ、有料の事務所の方が珍しいくらいでしょう。複数の事務所に相談したとしても、相談料はかかりません。

そこで、面倒かもしれませんが、何件か相談をしてみましょう。そして、相談した複数の弁護士を比較・検討して、より自分に合う弁護士を選択するのが、後悔のない選び方ではないでしょうか。

ちなみに、個人再生の場合、事務所の大小はほとんど関係ありません。事務所が大きいか小さいかではなく、どの弁護士が担当してくれるのかが重要です。

参考書籍

本サイトでも個人再生について解説していますが、より深く知りたい方のために、個人再生の参考書籍を紹介します。