賃貸借契約の解除における信頼関係破壊の法理（理論）とは何か？

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

賃貸借契約（継続的契約）解除に対する制限

賃貸借契約も契約ですから，簡単に解除することはできません。解除によって賃貸借契約を終了させることができる場合は限られています。

賃貸借契約を解除できるのは，賃貸人と賃借人の合意による場合（合意解除）か、当事者で定めた約定に違反する場合（約定解除）、または、法律で定められた要件を満たす場合（法定解除）に限られます。

合意解除の場合は，当事者双方が解除を望む意思に基づいて行われるものですから，特に制限はありません。

他方，賃貸借契約の約定解除や法定解除については，単に約定違反、無断転貸・無断賃借権譲渡（民法612条2項）や当事者の一方に債務不履行があった（民法541条、542条）だけでは解除できません。

賃貸借契約のような継続的契約については、条文の規定はないものの、「信頼関係破壊の法理」という理論が適用されるため、単に約定違反や債務不履行があっただけでは法定解除ができないと解されているからです。

信頼関係破壊の理論（法理）とは

前記のとおり，賃貸借契約のような継続的契約においては，信頼関係破壊の理論（法理）が適用されます。

信頼関係破壊の法理（理論）とは，賃貸借契約のような当事者間の高度な信頼関係を基礎とする継続的契約においては，当事者間の信頼関係を破壊したといえる程度の債務不履行などがなければ，その契約を解除することはできないとする法理論です。

「背信行為論」と呼ばれることもあります。

よほどの信頼関係がなければ，継続的な契約を締結するということはないのが通常です。そのため，継続的な契約は，一回的な契約よりも高度な当事者間の信頼関係を基礎としているといえます。

それにもかかわらず，単なる約定違反や債務不履行があったというだけで契約を解除できるとすると，契約を継続的に存続させるために継続的契約を締結した当事者の合理的な意思に反します。

そのため，継続的契約には，信頼関係破壊の理論が適用され，契約解除ができる場合が制限されているのです。

なお、この信頼関係破壊の理論の考え方は、さらに発展して、契約解除を制限するだけでなく、逆に、契約解除を拡大する方向に働く場合もあります。

具体的に言うと、信頼関係の破壊が特に著しい場合には、契約解除の要件を緩和する方向に働いたり、催告なしで解除することを認める方向に働いたりすることがあります。

信頼関係破壊の理論（法理）の根拠・実務での取扱い

前記のとおり、信頼関係破壊の理論（法理）には、明文規定はありません。民法（債権法）の大改正（2020年4月1日）でも、明文化はされませんでした。

ただし、この信頼関係破壊の法理は、信義則（民法1条2項）に基づく法理論として、最高裁判所においては古くから認められており、学説でも一般的に支持されています。

そのため、実務では、信頼関係破壊の法理が当然のものとして採用されています。

例えば、最二小判昭和27年4月25日は，「およそ，賃貸借は，当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であるから，賃貸借の継続中に，当事者の一方に，その信頼関係を裏切つて，賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあつた場合には，相手方は，賃貸借を将来に向つて，解除することができるものと解しなければならない」として，賃貸借の解除には当事者間における信頼関係が問題となることを示唆しました。

また，最二小判昭和28年9月25日は，「賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用収益を為さしめた場合においても，賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合においては，同条の解除権は発生しないものと解するを相当とする」と判示し，無断転貸による解除（民法612条2項）に信頼関係破壊の理論が適用されることを明らかにしています。

最三小判昭和39年7月28日は，信頼関係破壊の理論を適用して賃料滞納による解除を認めなかった原審の判決について，「同被上告人にはいまだ本件賃貸借の基調である相互の信頼関係を破壊するに至る程度の不誠意があると断定することはできないとして，上告人の本件解除権の行使を信義則に反し許されないと判断しているのであって，右判断は正当として是認するに足りる」と判示し，債務不履行解除にも信頼関係破壊の理論が適用されることを判示をしています。

上記判例のほかにも信頼関係破壊の理論を認めた判例は多数あります。信頼関係破壊の理論は、民法612条2項の解除および債務不履行解除のいずれの解除についても、実務において一般的に採用されている理論であるといえます。

したがって，賃貸借契約を解除する際には，この信頼関係破壊の理論について知っておく必要があるのです。

信頼関係破壊の理論（法理）による解除の制限と拡大

前記のとおり、信頼関係破壊の理論（法理）は、賃貸借契約など継続的契約の解除を制限するために用いられるのが一般的です。

しかし、継続的契約が高度の信頼関係を基礎とするものと考えるならば、信頼関係の破壊がない場合には解除が制限されると考えるだけでなく、信頼関係の破壊が著しい場合には解除をすべきであると考えることもできます。

実際、信頼関係破壊の法理は、解除を制限する方向だけでなく、逆に、解除を拡大する方向に働く場合もあります。

具体的に言うと、法律の条文や約定に明確な規定がないときであっても、信頼関係の破壊が著しいときは、信義則上の義務に違反するものとして、契約解除（債務不履行解除）が認められることがあります。

また、契約解除は、原則として催告が必要です。しかし、催告が必要な場合であっても、信頼関係破壊が著しいときには、催告なしで解除することが認められることもあります。これも、解除を拡大する方向に働く場合です。

信頼関係破壊の理論（法理）が適用される解除の種類

契約の解除の種類には、当事者間の合意に基づく「合意解除」、当事者間で定めた約定に基づく「約定解除」、法律の定めに基づく「法定解除」があります。

信頼関係破壊の法理は、法定解除（無断転貸等の解除・債務不履行解除）や約定解除に適用されます。

ただし、賃貸借契約の法定解除には、無断転貸等の解除や債務不履行解除のほかにも、使用収益できなくなった場合などにおける賃借人側からの解除もありますが、これらには信頼関係破壊の法理は適用されません。

解除によってより大きな不利益を受けるはずの賃借人側から解除している以上、信頼関係の破壊を考慮する必要がないからです。

他方、当事者間で解除することを決めている合意解除の場合には、信頼関係の破壊はないため（むしろ、信頼関係に基づいて解除の合意をしている）、信頼関係破壊の法理の適用はありません。

信頼関係破壊の判断基準

どのような場合に、信頼関係の破壊があると言えるのかについての判断基準には、実は明確なものがあるわけではありません。それぞれのケースごとに、個別具体的に判断するほかないということです。

ただし、判断の要素としては、以下のものが重視される傾向があります。これらの要素などを総合的に考慮して、信頼関係の破壊があったのかどうかを判断することになります。

信頼関係破壊の理論（法理）による解除権制限の具体例

前記のとおり、信頼関係破壊の理論（法理）が適用されるかどうかは、それぞれの事案ごとに個別具体的な判断が必要となります。

以下は、信頼関係破壊の法理が解除を制限する方向に働く場合の具体例と、信頼関係破壊の有無の判断について説明します。

無断賃借権譲渡・無断転貸のケース

賃借人が、賃貸人の承諾なしに賃借権を第三者に譲渡し、または、第三者に転貸した場合、賃貸人は契約を解除できます。もっとも、この無断賃借権譲渡や無断譲渡による解除の場合は、信頼関係破壊の理論の適用があります。

例えば、前記の最二小判昭和28年9月25日は、土地賃借人が、第三者に賃借土地上に建物を建設することを承諾した事案です。この事案で、最高裁は「右行為を以て賃貸借関係を継続するに堪えない著しい背信的行為となすに足らないことはもちろんであるから、上告人の同条に基く解除は無効というの外はなく、これと同趣旨に出でた原判決は相当」として、賃貸人による解除が無効であるとした原審を支持しました。

とはいえ、無断賃借権譲渡や無断転貸は、第三者に賃借物を使用収益させるものですから、そもそも信頼関係を破壊する可能性の高い行為です。そのため、信頼関係破壊の法理があるとしても、契約解除は認められやすい傾向にあります。

無断賃借権譲渡や無断譲渡において信頼関係の破壊がないとして契約の解除が認められないケースとしては、例えば、最二小判昭和36年4月28日は、以下のとおり各種事実を認定して、賃貸人による解除を無効とした原審を支持しました。

原審の認定した一切の事実関係（殊に、本件賃貸借成立の経緯、本件家屋の所有権は上告人にあるが、その建築費用、増改築費用、修繕費等の大部分は被上告人Ｂ１が負担していること、上告人は多額の権利金を徴していること、被上告人Ｂ１が共同経営契約に基き被上告人Ｂ２に使用させている部分は、階下の極く一小部分であり、ここに据え付けられた廻転式「まんじゅう」製造機械は移動式のもので家屋の構造には殆ど影響なく、右機械の取除きも容易であること、被上告人Ｂ２は本件家屋に居住するものではないこと、本件家屋の階下は元来店舗用であり、右転貸に際しても格別改造等を行なつていないこと等）を綜合すれば、被上告人Ｂ１が家屋賃貸人たる上告人の承諾を得ないで被上告人Ｂ２をして本件家屋の階下の一部を使用させたことをもつて、原審が家屋賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるものと解し、上告人のした本件賃貸借契約の解除を無効と判断したのは正当である。

引用元：裁判所サイト

賃料滞納のケース

賃貸借契約の債務不履行で最も多いものは、おそらく賃借人が賃料（家賃や地代など）を滞納しているケースでしょう。

例えば、賃料を滞納した場合、1か月でも滞納すれば債務不履行ですから、本来ならば契約を解除できるはずです。しかし、1か月の滞納では、信頼関係を破壊したとは言えないとして、契約解除が認められない場合があります。

一般的には、3か月以上の賃料滞納が信頼関係破壊の目安と言われています。

ただし、信頼関係の破壊があるか否かが問題となるので、１か月の滞納であっても、その他に信頼関係を破壊するといえるような事情があれば。解除が認められることはあり得ます。

また、逆に、3か月分以上の滞納があっても、その他に信頼関係を破壊したとまでは言えない事情があるのであれば、解除は認められません。

例えば、前記の最三小判昭和39年7月28日のケースでは、4か月分の賃料不払いがありましたが、「被上告人（賃借人）にはいまだ本件賃貸借の基調である相互の信頼関係を破壊するに至る程度の不誠意があると断定することはできないとして、上告人（賃貸人）の本件解除権の行使を信義則に反し許されない」とした原審を支持しました。

この判例では、4か月分の賃料滞納があるものの、賃貸人の催告に不当な点があったことや過去に必要費を支出していたにもかかわらず必要費償還請求を行っていなかったことなどから、信頼関係の破壊がないとして、解除を認めませんでした。

用法遵守義務違反のケース

賃貸借契約においては、賃借人に契約や目的物の性質に応じた用法遵守義務が課されています（民法616条、594条1項）。

例えば、居住用建物を事務所として利用したり、ペット不可物件でペットを飼育したりしたような場合です。

これらが契約において、禁止事由として規定されている場合、それに違反した場合は債務不履行解除できます。契約の約定で禁止事由に違反した場合は解除できると規定されていれば、約定解除も可能です。

この用法遵守義務に違反した場合も債務不履行となり、契約の解除が可能です。ただし、用法遵守義務違反の場合も、信頼関係破壊の法理が適用されます。

用法遵守義務違反の場合、どのような内容の用法遵守義務違反なのかによっても、契約解除が認められるかどうかの判断が異なってきます。

特に重視される判断の要素は、賃借物に与える影響や賃貸人の被る不利益の程度です。

用法遵守義務違反によって、賃借物の原状回復が容易でないほど改変・汚損された場合や賃貸人が第三者からの多数の苦情処理などをしなければならないような状況になった場合などは、信頼関係の破壊があったと判断されやすいでしょう。

裁判上の和解がされているケース

例えば、賃料の滞納があったため賃料請求訴訟になり、その訴訟上で滞納賃料を分割で支払う旨、さらに滞納したら契約解除できる旨の裁判上の和解がされたにもかかわらず、再び賃借人が滞納した場合、賃貸人は契約解除ができるはずです。

もっとも、実は、この裁判上の和解がされた場合でも、信頼関係破壊の理論により、契約解除が制限されることがあります。

例えば、最二小判昭和51年12月17日は、以下のとおり判示した上で、和解に基づく1か月分の滞納があっただけでは、契約を解除できないとした原審を支持しています。

家屋の賃借人が賃料の支払を一か月分でも怠つたときは、賃貸借契約は当然解除となり、賃借人は賃貸人に対し直ちに右家屋を明け渡す旨を定めた訴訟上の和解条項は、和解成立に至るまでの経緯を考慮にいれても、いまだ右信頼関係が賃借人の賃料の支払遅滞を理由に解除の意思表示を要することなく契約が当然に解除されたものとみなすのを相当とする程度にまで破壊されたとはいえず、したがつて、契約の当然解除の効力を認めることが合理的とはいえないような特別の事情がある場合についてまで、右賃料の支払遅滞による契約の当然解除の効力を認めた趣旨の合意ではないと解するのが相当である。

引用元：裁判所サイト

信頼関係破壊の理論（法理）による解除権拡大の具体例

前記のとおり、信頼関係破壊の理論（法理）は、契約解除を制限する方向だけでなく、契約解除を拡大する方向に働く場合もあります。

以下は、信頼関係破壊の法理が解除を拡大する方向に働く場合の具体例と、信頼関係破壊の有無の判断について説明します。

信義則に基づく付随的義務違反による解除

債務不履行による解除や約定解除が成立するには、法律または約定で定められた解除事由に該当する主たる債務の不履行や違反が必要です。

もっとも、信頼関係を著しく破壊する場合には、主たる債務の不履行や違反がなくても、信義則上の付随義務の違反があるとして、契約の解除が認められることがあります。

無催告解除

債務不履行による解除をする場合、民法542条1項で定める場合を除いて、解除する前に期間を定めて催告し、その期間内に債務の履行がされなかったときにはじめて解除できるものとされています（民法541条）。

この催告の要否という点についても、信頼関係破壊の法理が影響を与えることがあります。

具体的に言うと、信頼関係破壊が著しい場合には、本来であれば催告解除が必要となるときでも、無催告で解除することが許されることがあります。

また、当事者が定めた約定に解除の際に催告をしないという特約が付されている場合があります。これを「無催告解除特約」と呼んでいます。

この無催告解除特約がある場合でも、信頼関係の破壊がないときには、当然に無催告解除できるわけではありません。しかし、信頼関係破壊が著しい場合には、無催告解除特約に基づいて無催告で解除できると解されています。

例えば、最一小判昭和43年11月21日は「家屋の賃貸借契約において，一般に，賃借人が賃料を一箇月分でも滞納したときは催告を要せず契約を解除することができる旨を定めた特約条項は，賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権関係であることにかんがみれば，賃料が約定の期日に支払われず，これがため契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合には，無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定であると解するのが相当である。」と判示しています。

民法と資格試験

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参考書籍

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司法試験・予備試験など資格試験向けの参考書籍としては、以下のものがあります。